OPM
0911.2016

Społeczne Agencje Najmu

  • OPM
  • Wywiad

Z Barbarą Audycką, rzeczniką Fundacji Habitat for Humanity Poland, rozmawia Piotr Salata-Kochanowski.

Według badań 5,5 mln Polaków ma problem z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Widać, to zarówno na rynku najmu, jak i w przypadku, gdy zdecydujemy się na kupno mieszkania – za miesięczną pensję Polak może kupić 0,8 m kw. mieszkania, niemal dwa razy mniej niż statystyczny Europejczyk. Jak Wasza inicjatywa może pomóc w znalezieniu mieszkania za ,,rozsądną kwotę”?

Fundacja Habitat for Humanity Poland stawia sobie za cel przede wszystkim informowanie o korzyściach związanych z wynajmowaniem, a nie kupnem mieszkania. W Polsce udział najmu jest stosunkowo niewielki – około 15% – i większą jego część stanowi najem gminny. W Europie Zachodniej te proporcje są zdecydowanie inne. W najbogatszych państwach europejskich, takich jak Niemcy czy Szwajcaria, najem obejmuje około 50% zasobów mieszkaniowych. Najem sprzyja mobilności zawodowej, umożliwia też łatwiejsze dostosowanie warunków mieszkaniowych do zmieniającej się sytuacji rodzinnej.

Tymczasem z naszych badań wynika, że w Polsce jest duża grupa ludzi, którzy potrzebują wsparcia w najmie mieszkania, zarówno w obszarze finansowym, jak i  edukacji związanej z byciem najemcą. Niewielki rynek najmu prywatnego powoduje, że ceny są wyśrubowane, a mieszkania wynajmuje się zazwyczaj na krótki okres. To uniemożliwia młodym ludziom planowanie kariery, rodziny…

..i tutaj pojawią się Społeczne Agencje Najmu. Czym są?

Społeczne Agencje Najmu mają być podmiotem działającym notforprofit, którego zadaniem jest zarządzaniem najmem dla dobra najemcy i wynajmującego. Agencja gwarantuje właścicielowi comiesięczną spłatę czynszu oraz zarządzanie najmem od strony technicznej, np. naprawami, w zamian za stawkę czynszu niższą od rynkowej. Korzyścią dla właściciela jest bezpieczeństwo, stabilność dochodów oraz zwolnienie z obowiązku zarządzania. Z kolei najemca zyskuje mieszkanie o niższym czynszu oraz pomoc, np. w przypadku utraty płynności finansowej. W zamian za to zobowiązuje się być gotowym do ewentualnych mediacji.

Społeczne Agencje Najmu bazują na najmie i podnajmie – SAN wynajmuje od właściciela mieszkania, a następnie podnajmuje je lokatorowi. Dlatego to właśnie SAN bezpośrednio odpowiada za mieszkanie przed właścicielem.

Gdy mówimy o najemcach, to chodzi o jakąś konkretną grupę?

SAN mogą być dobrym rozwiązaniem dla osób mieszczących się w tzw. luce czynszowej – czyli w grupie, dla której nie ma oferty mieszkaniowej, ponieważ jest zbyt zamożna by mieć dostęp do lokali komunalnych, a jednocześnie nie stać ją na najem komercyjny czy zakup mieszkania na kredyt.

Rozmawiając o najmie często mówi się o skrajnych przypadkach – kłopotliwych lokatorach, których trudno wyeksmitować, właścicielach traktujący najemców jak dzieci – kontrolujących i nie pozwalający na dostosowanie mieszkania do potrzeb. Następstwem tego jest niechęć właścicieli do wynajmowania mieszkania. Jednocześnie Polacy marzą o mieszkaniu na własność – nawet kosztem kredytu. W jaki sposób SAN odpowiadają na te negatywne zjawiska?

Kultura najmu jest obecnie bardzo niska. Z jednej strony relacje miedzy właścicielem, a najemcą są często konfliktogenne i trudne, co skutkuje  brakiem poczucia bezpieczeństwa u obu stron. Z drugiej strony, jeżeli chodzi o najem publiczny, zarządzania najmem często praktycznie nie ma. W przypadku zaległości czynszowych brakuje wcześniejszego kontaktu w momencie, w którym te należności narastają. Skutkuje to później podjęciem postępowania eksmisyjnego bez próby rozwiązania problemu na wcześniejszych etapach. Rolą pracowników SAN będzie identyfikacja ryzyk związanych z najmem i dążenie do ich zminimalizowania jeszcze przed podpisaniem umowy. W trakcie trwania najmu SAN będzie pełnił rolę bezstronnego mediatora i rozładowywał sytuacje konfliktowe.

Głównym założeniem SAN jest znalezienie dla przyszłego podnajemcy mieszkania bezpiecznego i w standardzie. Oznacza to m.in. dostęp do podstawowych mediów oraz nienadmierny koszt ogrzania takiego lokalu. Istotnym atutem SAN ma być długookresowość najmu. Chociaż pierwsza umowa jest podpisywana przeważnie na rok, to docelowo chodzi o długi i bezpieczny najem. Obecnie rozważamy na ile maksymalnie można by wynająć mieszkanie w ramach SAN, np. w Belgii umowa zawierana jest na nie więcej niż 9 lat. Zależy nam na wykluczeniu m.in. najmu incydentalnego – czyli takiego, gdy właściciel wynajmuje na krótki czas.

Dlatego cały czas szukamy kolejnych właścicieli zainteresowanych długookresowym najmem. Spodziewamy się, że wśród nieruchomości które będą dostępne przez SAN, część z nich obecnie nie jest aktywna na rynku – przeczekują na usamodzielnienie się dzieci, lub oczekują na czyiś powrót z emigracji.

Skoro mówimy o tak długim okresie najmu, to co sytuacji, gdy w którymś momencie lokator nie będzie wstanie regulować czynszu, np. stracił pracę?

Zakładamy, że SAN, który przejmuje odpowiedzialność za lokal, będzie dążył by wyjść na ,,zero”, czyli postara się tę należność od najemcy uzyskać. Tu kluczowa  jest rola zarządcy najmu, która ma łączyć funkcję zarządcy nieruchomością oraz pracownika socjalnego. Dla sprawnego działania mechanizmu najistotniejszy jest wczesny kontakt. Najemca, gdy tylko pojawi się problem, zobowiązany jest do poinformowania o nim zarządcy. Zarządca ocenia, czy problem ma charakter incydentalny, czy, tak jak w przypadku w przypadku utraty pracy, może trwać dłużej. Na tej podstawie  proponuje możliwe rozwiązania, ubieganie się o świadczenia, zamianę lokalu na mniejszy, dostosowany do możliwości finansowych najemcy.

GRAFIKA

SAN jako trzecia strona w stosunkach najmu, opracowanie własne na podstawie : R. Szarfenberg, Docelowy model Społecznej Agencji Najmu.

Jak do pomysłu podchodzą polskie samorządy?

Obecnie partnerami projektu są Poznań, Łódź, Warszawa (dzielnica Mokotów) oraz Gdańsk. Dla tych czterech miast przygotowaliśmy studia wykonalności,  czyli analizę lokalnego rynku mieszkaniowego połączoną z analizą strategii miasta w obszarze mieszkalnictwa oraz ocenę tego, czy i  w jaki sposób SAN mógłby funkcjonować w danym mieście. Ponadto w październiku zaprosiliśmy przedstawicieli władz samorządowych na  wizytę studyjną w Londynie, w tamtejszych odpowiednikach SAN – reakcje samorządowców były bardzo pozytywne.

Mamy już pierwsze przykłady rozwiązań inspirowanych SAN pośród miast partnerskich. Poznań będzie testował ten mechanizm pozyskując mieszkania z zasobu prywatnego i posiłkując się dopłatą do czynszu ze środków miejskich. Jednak w tym przypadku grupą docelową będą osoby mające prawo do mieszkania komunalnego. Z kolei Gdańsk jest zainteresowany SAN przede wszystkim jako środkiem wsparcia dla osób zagrożonych ubóstwem i wykluczeniem  społecznym. Taki SAN mógłby być  prowadzony przez organizację pozarządową w zasobach miejskich.

W samej Warszawie Habitat Poland rozpocznie stworzenie Społecznej Agencji Najmu i Zatrudnienia – czyli SAN wzbogaconego o usługę zatrudnieniową –  na początku roku 2017. Początkowo planujemy pozyskać czterdzieści mieszkań, mamy nadzieję, że doświadczenia będą tak dobre, że będziemy mogli stopniowo zwiększać tę pulę.

Łódź natomiast, która ma olbrzymi potencjał związany z niezamieszkałymi lokalami, już niebawem otrzyma studium wykonalności – czyli analizę lokalnego rynku mieszkaniowego, analizę strategii miasta w obszarze mieszkalnictwa oraz ocenę w jaki sposób SAN mógłby odpowiadać na te potrzeby.

Chociaż SAN mają być realizowane w konkretnych samorządach to skala projektu dotyczy całego kraju. Czy w związku z tym konieczne są zmiany w prawie?

Nie ma żadnych istotnych barier prawnych dla wprowadzenia SAN w Polsce. Jedyny problem jaki istnieje dotyczy braku jednoznaczności interpretacji ustawy o VAT w kontekście najmu na cele mieszkalne. Obawiamy się, że mogą się pojawić interpretacje, według których SAN, pomimo że jest organizacją not-for-profit, będzie oceniany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, co obciąży właściciela 23% podatkiem VAT z tytułu najmu i znacząco zmniejszy wymiar możliwej do wynegocjowania obniżki czynszu. Obecnie większość interpretacji jest korzystna dla modelu najmu i podnajmu z jakim mamy do czynienia przy SAN. Jednak, pomimo to warto by było, np. przy nowelizacji ustawy o VAT, zwolnić z podatku od organizacje not-for-profit podnajmujące zasób na cele mieszkaniowe.

Poprzednie rządowe programy dotyczące kwestii mieszkaniowej miały przede wszystkim charakter popytowy i były nastawione na mieszkania własnościowe. Ostatni, Mieszkanie Plus, odświeżył dyskusję na temat problemów mieszkalnictwa w Polsce. Chociaż nie dotyczy najmu, a mieszkań własnościowych, to grupa docelowa jest zbliżona do tej z jaką mamy do czynienia przy SAN. Takie podejście do kwestii mieszkaniowych jest szansą czy zagrożeniem dla idei SAN?

Dla nas dużą wartością jest to, że rząd dostrzega odpowiedzialność podmiotów publicznych za sytuację mieszkaniową obywatelek i obywateli. Tego w ostatnich latach w zasadzie nie było. Poprzednie programy dotyczyły osób, które relatywnie i tak były zwycięzcami, ponieważ w odróżnieniu od 60% Polaków miały zdolność kredytową. Dlatego fakt, że dostrzega się problemy osób, których dotyczy na przykład zjawisko luki czynszowej, to już jest duża wartość. W Polsce, w której jeszcze niedawno mówiło się o ilościowym braku mieszkań, Społeczne Agencje Najmu to z pewnością nie  jedyne i wyłączne  rozwiązanie problemów mieszkalnictwa. SAN to instrument wspierający, szacujemy, że może objąć najmem około 30 tysięcy mieszkań. Wydaje się też bardzo dobrym rozwiązaniem dla miast subregionalnych, w których oferta mieszkalnictwa społecznego jest ograniczona (ponieważ  nie powstawały w nich TBS), a jednocześnie pula niezamieszkałych lokali jest stosunkowo duża.


Więcej o Społecznych Agencjach Najmu na:  http://najemspoleczny.pl oraz w naszej bibliotece.

Osoby zainteresowane wsparciem idei SAN mogą poprzeć internetowo petycję.


fb2
polecane
RAPORT