https://doi.org/10.51733/opm.2026.01

Autorzy: K. Nowak, A. Muzioł-Węcławowicz

Najważniejsze wyniki badania

Analiza potwierdza, że społeczne budownictwo czynszowe realizowane przez TBS-y i SIM-y jest istotnym, lecz strukturalnie wrażliwym segmentem polskiego systemu mieszkaniowego. Sektor wypełnia lukę pomiędzy zasobem komunalnym a rynkiem komercyjnym, jednak jego zdolność do zwiększania skali działania coraz silniej niwelują
rosnące koszty, ograniczona dostępność finansowania oraz bariery instytucjonalne.

Sektor charakteryzuje się silnym zróżnicowaniem skali i modeli działania. Obok licznych dużych operatorów funkcjonuje wiele podmiotów, które zrealizowały niewiele przedsięwzięć i zarządzają niewielkim zasobem
mieszkaniowym. Zwiększa to ich wrażliwość na wzrost kosztów eksploatacyjnych, finansowych i remontowych
oraz ogranicza możliwości długofalowego planowania.

Program społecznego budownictwa czynszowego jest otwarty na różne modele działalności, przy czym wyróżnia się działalność podstawową, jaką jest budowa i eksploatacja domów mieszkalnych na wynajem o umiarkowanych czynszach z wykorzystaniem preferencyjnego finansowania zwrotnego, oraz działalność dodatkową, związaną z budową i zarządzaniem nieruchomościami mieszkaniowymi. Ta druga nie jest prowadzona przez wszystkie podmioty
i jest silnie zróżnicowana. Dotyczy w zasadzie wyłącznie gminnych TBS-ów, a jej zakres wyznaczają władze lokalne oraz lokalne polityki mieszkaniowe. Do najbardziej popularnych dodatkowych działalności TBS-ów należą: zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy, budowa mieszkań na wynajem na zlecenie gmin, zarządzanie budynkami wspólnot
mieszkaniowych i inwestorstwo zastępcze.

Dominującym modelem realizacji inwestycji stał się – od 2018 r. – montaż finansowy oparty na preferencyjnym
kredycie SBC i dotacjach z Funduszu Dopłat. Choć umożliwia on realizację inwestycji przy wysokich kosztach budowy i utrzymanie dostępnych czynszów, prowadzi jednocześnie do spadku efektywności wydatkowania środków publicznych.
W porównaniu z okresem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego obecny system generuje mniejszy efekt rzeczowy przy wyższej intensywności wsparcia.

Literatura

Adamczyk B., 18.02.2025, Barometr zawodów 2025 – jakich zawodów brakuje w 12 miastach UMP?, Unia Metropolii Polskich. Dostępne na: https://metropolie.pl/artykul/jakich-zawodow-brakuje-w-12-miastachzrzeszonych-
w-ump-prognoza-na-2025 [data dostępu: 10.08.2026].
Adamczyk B., 25.02.2026, Publiczne usługi na granicy wydolności. Barometr Zawodów 2026 dla miast UMP, Unia Metropolii Polskich. Dostępne na: https://metropolie.pl/artykul/publiczne-uslugi-nagranicy-
wydolnosci-barometr-zawodow-2026-dla-miast-ump [data dostępu: 26.02.2026].
Bank Danych Lokalnych GUS (BDL GUS), https://bdl.stat.gov.pl [data dostępu: 15.01.2026].
Bank Gospodarstwa Krajowego, 2022–2025, Informacje i komunikaty dotyczące realizacji programu Społecznego Budownictwa Czynszowego oraz Funduszu Dopłat, BGK. Dostępne na: https://www.bgk.pl/bip/informacja-o-realizacji-planu-finansowego-fundusz-doplat/ [data dostępu: 25.01.2026].
Bank Gospodarstwa Krajowego, 2024, Sprawozdanie z działalności Funduszu Dopłat za 2024 r., BGK, BIP. Dostępne na: https://www.bgk.pl/bip/informacja-o-realizacji-planu-finansowego-fundusz-doplat/ [data dostępu: 20.01.2026].
Bank Gospodarstwa Krajowego, 29.01.2025, Informacja nr 1/2025 dotycząca limitów środków Funduszu Dopłat na 2025 r. Dostępne na: https://www.bgk.pl/bip/informacja-nr-12025-zdnia-29-stycznia-2025-r/https://www.bgk.pl [data dostępu: 25.01.2026].
Bończak-Kucharczyk E., Rola-Ludwiczak B., 1998, TBS buduje mieszkania. Podręcznik, BGK, Warszawa.
Budownictwo społeczne w Polsce: 2026 r. może przynieść rekord mieszkań z TBS i SIM, 03.01.2026, Portal
Samorządowy. Dostępne na: https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/budownictwo-spolecznew-
polsce-2026-r-moze-przyniesc-rekord-mieszkan-z-tbs-i-sim,643866.html [data dostępu: 01.06.2026].
Cieślak-Wróblewska A., 27.05.2026, Mieszkań społecznych przybywa. Ale wciąż za mało wobec potrzeb, Rzeczpospolita. Dostępne na: https://regiony.rp.pl/nieruchomosci/art44436751-mieszkanspolecznych-przybywa-ale-wciaz-za-malo-wobec-potrzeb [data dostępu: 01.06.2026].
Czerniak A., Kroszka J. 2024, Luka czynszowa w Polsce w latach 2010–2022. Wstępny opis wyników badań, PFR Nieruchomości, Polityka Insight, Warszawa.
Efekty rzeczowe – program budownictwa socjalnego i komunalnego stan na 31.03.2025, b.d. Dostępne na:
https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Bezzwrtone_wsparcie_budownictwa/Efekty_rzeczowe_-_program_
budownictwa_socjalnego_i_komunalnego_stan_na_31.03.2025.pdf [data dostępu: 02.02.2026].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2024, Pokolenie gniazdowników w Polsce. Dostępne na: https://stat.gov.pl/statystykieksperymentalne/jakosc-zycia/pokolenie-gniazdownikow-w-polsce,6,2.html [data dostępu: 22.07.2026].
Główny Urząd Statystyczny, 2024, Mieszkania. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2021 – wersja uaktualniona. Dostępne na: https://stat.gov.pl/spisy-powszechne/nsp-2021/nsp-2021-wyniki-ostateczne/ludnosc-na-rynku-pracy-w-swietle-wynikow-narodowego-spisu-powszechnegoludnosci-i-mieszkan-2021-wersja-uaktualniona,11,3.html [data dostępu: 15.01.2026].
Grycuk A., Russel P. (red.), 2021, Polityka mieszkaniowa w Polsce, Studia BAS, 2(66), Wydawnictwo Sejmowe, Warszawa.
Herbst I., Muzioł-Węcławowicz A., 2023, Bariery i szanse polityki mieszkaniowej gmin, Fundacja Centrum PPP, Warszawa.
Istniejące SIM, b.d., Krajowy Zasób Nieruchomości. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/kzn/istniejace-sim [data dostępu: 29.05.2026].
Knorps-Tuszyńska K., 30.05.2026, Mieszkańcy SIM czują się oszukani. Resort: ustawa nigdy nie dawała takich praw, Portal Samorządowy. Dostępne na: https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/mieszkancy-sim-czujasie-oszukani-resort-ustawa-nigdy-nie-dawala-takich-praw,662704.html?mp=promo [data dostępu: 01.06.2026].
Kuta W., 07.11.2025, Rząd planuje rewolucję w budownictwie komunalnym. Dodatkowe pieniądze i wymagania, Portal
Samorządowy. Dostępne na: https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/rzad-planuje-rewolucjew-
budownictwie-komunalnym-dodatkowe-pieniadze-i-wymagania,637109.html [data dostępu: 13.11.2025].
Markowski T., Drzazga D., Sikora-Fernandez D., Groeger L., Danielewicz J., 2018, Raport w sprawie polityki mieszkaniowej państwa (Studia KPZK PAN, CLXXXV), Polska Akademia Nauk, Warszawa.
Mielczarek Z., 2025, 30 lat TBS, Autoportret, 11/88, 74–81.
Mielczarek Z., Trepka K., 2021, Pożegnanie z TBS-em?, Autoportret, 1/72, 42–51.
Mieszkańcy SIM czują się oszukani. Resort: ustawa nigdy nie dawała takich praw, Portal Samorządowy. Dostępne
na: https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/mieszkancy-sim-czuja-sie-oszukaniresort-
ustawa-nigdy-nie-dawala-takich-praw,662704.html?mp=promo [data dostępu: 01.06.2026].
Muzioł-Węcławowicz A., 2021, Mieszkalnictwo społeczne w Polsce. Wyzwania i ograniczenia, Studia BAS, 2(66), Wydawnictwo Sejmowe, 83–112.
Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K. (red.), 2018, Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa.
Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K., 2023, Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych, Badania Obserwatorium
Polityki Miejskiej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków. https://doi.org/10.51733/opm.2023.13
Nowak K., 2021, Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Instytut
Geografii SpołecznoEkonomicznej i Gospodarki Przestrzennej UG, Warszawa–Kraków–Gdańsk.
Nowak K., Muzioł-Węcławowicz A., 2023, Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi, Badania Obserwatorium Polityki
Miejskiej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków. https://doi.org/10.51733/opm.2023.15
Pokolenie gniazdowników w Polsce, 2024, GUS, https://stat.gov.pl/statystyki-eksperymentalne/jakosc-zycia/pokolenie-gniazdownikow-w-polsce,6,2.html [data dostępu: 02.02.2026].
Program społecznego budownictwa czynszowego, b.d. Dostępne na: https://www.bgk.pl/files/public/Grafika/Fundusze_i_programy/SBC/2025_12_31_SBC.pdf [data dostępu: 03.02.2026].
Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych, b.d. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-spolecznych-zasobachmieszkaniowych-
oraz-o-wsparciu-inwestycji-mieszkaniowych [data dostępu: 06.08.2026].
Raport z cyklu spotkań z mieszkańcami TBS – dogłębna analiza problemu, 2025, materiał powielany. Dostępne na: https://www.obywateltbs.pl/1/Raport-Zespol-ds-TBS.pdf [data dostępu: 23.07.2026].
Rynek mieszkaniowy w Polsce 2040. Living 2040, 2026, Open Format, Warszawa. Dostępne na: https://www.living2040.pl/#formularz-h [data dostępu: 26.02.2026].
Strategia Rozwoju Miasta – Tarnów 2030, 2022. Dostępne na: https://tarnow.pl/Miasto/Rozwoj/Strategia-Rozwoju-Miasta-Tarnow-2030 [data dostępu: 10.08.2026]
Strategia Rozwoju Mieszkalnictwa dla Miasta Tarnowa do 2030 r., 2023. Dostępne na: https://www.tarnow.pl/pl/content/download/349066/file/Strategia%20Rozwoju%20Mieszkalnictwa%20
dla%20Miasta%20Tarnowa%20do%202030%20r..pdf [data dostępu: 10.08.2026].
Sytuacja gospodarstw domowych w 2025 r. w świetle wyników badania budżetów gospodarstw domowych. Informacja sygnalna, 2026, GUS. Dostępne na: https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/warunki-zycia/dochody-wydatki-i-warunki-zycia-ludnosci/sytuacja-gospodarstw-domowych-w-2025-r-w-swietle-badania-budzetow-gospodarstw-domowych,3,25.html [data dostępu: 03.06.2026].
Szelągowska A., 2011, Finansowanie społecznego budownictwa czynszowego, Wydawnictwo CeDeWu, Warszawa.
Wielkie plany na budowę mieszkań w polskich gminach. SIM dają szansę tysiącom rodzin, 29.12.2025, Portal
Samorządowy. Dostępna na: https://www.portalsamorzadowy.pl/inwestycje/wielkie-plany-na-budowe-mieszkanw-
polskich-gminach-sim-daja-szanse-tysiacom-rodzin,643405.html?mp=promo [data dostępu: 01.06.2026].

Akty prawne i źródła urzędowe

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 20 października 2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego
w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 20 listopada 2024 r. zmieniające ww. rozporządzenie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1720 ze zm.).
Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r., poz. 11 ze zm.).
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz.U. z 2018 r., poz. 1540 ze zm.).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r., nr 71, poz. 733 ze zm.).
Ustawa z dnia 21 lutego 2025 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali
socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (przekazana do Senatu).
Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań
chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r., poz. 756 ze zm.).
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 1995 r., nr 133, poz. 654 ze zm.).
Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz.U. z 2006 r., nr 251, poz. 1844 ze zm.).
Obwieszczenia wojewodów, 2025, Wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w okresie 1.10.2025 – 31.03.2026), Dzienniki Urzędowe Województw.
Zarządzenie nr 2817/2025 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 25 listopada 2025 r. w sprawie przyjęcia i przekazania
pod obrady Rady Miasta Krakowa projektu uchwały Rady Miasta Krakowa w sprawie utworzenia przez Gminę Miejską
Kraków jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w formule społecznej inicjatywy mieszkaniowej.