Specustawa mieszkaniowa (omówienie) + infografika

0208.2018

Piotr Salata-Kochanowski
Artykuł

[ezcol_3quarter]

Specustawa mieszkaniowa oficjalnie została przyjęta. Dzięki niej realizacja inwestycji mieszkaniowych ma być prostsza i krócej trwać.

Za sprawą specustawy okres przygotowania inwestycji mieszkaniowych ma się skrócić z pięciu lat do roku. Jak zaznaczają autorzy, specustawa ma na celu uwolnienie gruntów, które wcześniej nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. Czym jest inwestycja mieszkaniowa? Chodzi o przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

Z pominięciem planów miejscowych

Specustawa dopuszcza realizację inwestycji z pominięciem ustaleń planu miejscowego. Musi być ona jednak niesprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i uchwałą o utworzeniu parku kulturowego (jeżeli taka jest). Ustawodawca dopuszcza jednocześnie szereg wyjątków. Inwestycja może być bowiem sprzeczna ze studium w przypadku terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane (art. 5). Inwestycje nie będą mogły być realizowane na terenach rolnych poza granicami administracyjnymi miast (art. 7.3) oraz na obszarach, gdzie planowane są inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym (art. 7.2).

To co ma uchronić przed zaburzeniem ładu przestrzennego jest koncepcja urbanistyczno-architektoniczna, uzasadniająca rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana. Do koncepcji będzie trzeba załączać wizualizację inwestycji (art. 6).

Eksperci zwracają uwagę, że przyjęte zasady pozwolą na dalsze rozlewanie się miast. Według danych IGiPZ PAN, tereny zabudowy mieszkaniowej wyznaczone w studiach umożliwiają zabudowę dla ok. 200 mln mieszkańców, co nie znajduje żadnego uzasadnienia w kontekście obecnej liczby mieszkańców kraju (ok. 38 mln), jak i sytuacji demograficznej. Z kolei według analiz przyjętych w Polsce planów miejscowych wynika, że zaplanowano tereny na mieszkania dla ponad 60 milionów osób.

Procedura

W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do rady gminy, która od momentu złożeniu wniosku ma 60 dni na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji. Rada gminy ma jednak możliwość przedłużenia tego terminu maksymalnie o 30 dni (art. 7).

Wniosek będzie musiał zawierać m.in. informację o planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań; planowanej minimalnej i maksymalnej liczby mieszkań; analizę powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu; charakterystykę inwestycji mieszkaniowej w zakresie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków. Jeżeli inwestor nie dopełni wszystkich obowiązków formalnych będzie mógł poprawić wniosek w przeciągu dwóch tygodni (art. 7).

Zainteresowani inwestycją mieszkańcy będą mogli składać uwagi do złożonego wniosku, który będzie musiał być udostępniony na stronach Biuletynu Informacji Publicznej gminy. Ustawodawca przewidział 21 dni na składanie uwag.

Wójt (burmistrz, prezydent) zobowiązany jest do powiadomienia o możliwości przedstawiania opinii m.in. komisję urbanistyczno-architektoniczną, wojewodę, marszałka województwa oraz starostę, regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Wymienione w specustawie organy mogą zgłaszać opinie również w przeciągu 21 dni. Nieprzekazanie opinii w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń. Wniosek musi być także uzgodniony z organem administracji geologicznej, wojewódzkim konserwatorem zabytków oraz zarządcą drogi.

Co istotne, do czasu podjęcia uchwały inwestor może modyfikować wniosek. Wprowadzane zmiany mogą, ale nie muszą wynikać ze zgłoszonych uwag, uzyskanych opinii oraz dokonanych uzgodnień. Jeżeli gmina przyjęła uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej to inwestor ma 3 lata na rozpoczęcie inwestycji. W przeciwnym wypadku uchwała wygasa (art.8).

Standardy urbanistyczne

Specustawa wprowadza dla inwestora standardy urbanistyczne. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a minimalna szerokość drogi wewnętrznej nie może być mniejsza niż 6 metrów. Inwestycja musi, zgodnie z zapotrzebowaniem, mieć także zapewniony dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej (art. 17).

Oprócz tego inwestycja musi powstać w odległości nie większej niż 1000 m od przystanku komunikacyjnego, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – nie większej niż 500 m.

Ustawodawca lokalizację inwestycji mieszkaniowej uzależnił także od odległości od szkół podstawowych i przedszkoli. Nie może być ona większa niż 3 km, a w miastach, liczących powyżej 100 000 mieszkańców – 1,5 km. Jeżeli inwestor nie spełni tego wymogu to wymóg ten uważa się jednak za spełniony, jeżeli inwestor zobowiąże się, za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka (art. 18). Jeżeli zaś w przeciągu pięciu lat od zrealizowania inwestycji warunek ten zostanie spełniony, np. gmina otworzy nowe przedszkole, to inwestor ma prawo do roszczenia o zwrot niewykorzystanej kwoty przekazanej z góry za ten okres. W przypadku inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych, inwestycja musi być zrealizowana na terenie zapewniającym dostęp do terenów rekreacyjnych, w takich samych odległościach, jak w przypadku szkół i przedszkoli (art. 17.4).

Wprowadzono też standardy dotyczące wysokości budynków. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 tys. mieszkańców nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. Z kolei w dużych miastach inwestycje nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych (art. 17.6). Dopuszczono jednak możliwość odstępstwa od tych zasad. Jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie (art. 17.7).

Rada gminy w drodze oddzielnej uchwały (tzw. lokalnych standardów urbanistycznych), może ustawowe standardy w zakresie odległości lub liczby kondygnacji zmienić. Jednak nie mogą się one różnić o więcej niż 50% od zapisanych w specustawie standardów.

Budynki wybudowane w trybie specustawy wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, które właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Jest on również odpowiedzialny za kontrole zgodności inwestycji z przyjętymi pierwotnie ustaleniami.

Inwestycje towarzyszące

Specustawa zawiera także przepisy dotyczące inwestycji towarzyszących, czyli inwestycji dotyczących np. sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, czy terenów zieleni urządzonej. Uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, na wniosek inwestora, podejmuje rada gminy. Wniosek ten może odnosić się do całości lub części inwestycji. Przed podjęciem uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej gmina może zawrzeć z inwestorem porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej (art. 22). W ramach takiego porozumienia gmina może zobowiązać się do samodzielnej realizacji zadań wynikających z wniosku inwestora, jeżeli wchodzą one w zakres zadań własnych gminy zabezpieczając na ten cel środki finansowe zgodnie z obowiązującymi przepisami. Planowane inwestycje towarzyszące stanowią podstawę do uznania, że wymogi dotyczące standardów lokalizacji lub realizacji inwestycji mieszkaniowych zostały spełnione w danym zakresie.

W przypadku gdy inwestor nie jest właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym gruntu), na którym realizowana będzie inwestycja towarzysząca, porozumienie w sprawie zasad nabycia nieruchomości zawierane jest również z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Porozumienie z inwestorem zawiera wójt (burmistrz, prezydent miasta) na podstawie uchwały rady gminy.

Specustawa będzie obowiązywać przez 10 lat. [/ezcol_3quarter] [ezcol_1quarter_end]

[/ezcol_1quarter_end]