Home > // Wydarzenia // > Czym ma być „Bezpieczny kredyt 2%”? – Opinia ekspertki ds. mieszkalnictwa – Hanny Milewskiej-Wilk Copy
Menu
Sprawy mieszkaniowe stają się w dyskursie politycznym coraz ważniejszym tematem. Dla młodych ludzi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych staje się często najważniejszym problemem, bo związanym z usamodzielnieniem się, a także znalezieniem odrobiny komfortu i prywatności. Związany jest on nie tylko z rynkiem mieszkaniowym i obecnym na nim zastojem, ale też z demografią, migracją i planowaniem przestrzennym. Najnowsza propozycja rządu to „Bezpieczny kredyt 2%”. Czy jest to odpowiednie narzędzie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli?
„Bezpieczny kredyt 2%” to propozycja pokrycia różnicy w oprocentowaniu kredytu zaciąganego na 25 lat z 5-letnią gwarancją stałej stopy procentowej – po tym okresie ustalanej ponownie na kolejny okres. Ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego przez co najmniej 10 lat ma być dopłacana różnica pomiędzy odsetkami wynoszącymi powyżej 2% (ale nie więcej niż 9%), a kredytobiorca będzie spłacał kredyt w ratach malejących – aby kredyt jak najszybciej się zmniejszył i po zakończeniu okresu dopłat rata była już na tyle niska, że bez dopłaty przy równych ratach nie będzie obciążeniem domowego budżetu większym niż z dopłatami. Do takiego kredytu będzie można też wykorzystać gwarancję niskiego wkładu własnego (może on wynosić pomiędzy 10 a 20% wartości mieszkania lub domu, przewidziane są jednak wyłączenia dla działek i w sytuacji wykupu od współwłaścicieli). Dla osób wychowujących dzieci i posiadających niewielkie mieszkania kierowany jest funkcjonujący od maja 2022 r. – i zmieniany w tym projekcie – „rodzinny kredyt mieszkaniowy”. To instrumenty podobne do „Rodziny na Swoim”, nieco mniej do „Mieszkania dla Młodych”.
Najważniejsza zmiana, jaka dokonała się ostatnio w dyskusji o mieszkaniach, to dostrzeżenie, że ich niedobór nie jest jedynym związanym z nimi problemem – choć takie głosy wciąż powracają – uciążliwy jest także brak możliwości ich zakupu, a nawet wynajęcia na zasadach rynkowych. Brakuje z pewnością mieszkań w sektorze społecznym, czyli dostępnych – przede wszystkim finansowo. Nazwa nowego instrumentu podkreśla element, który może być w nim najbardziej zachęcający: bezpieczeństwo. Osoby mające już kredyty doświadczyły ostatnio wzrostu oprocentowania i znaczącego wzrostu wysokości rat, najemcy odczuli duże wzrosty czynszów oraz niestabilność rynku – jeszcze niedawno sprzyjającego poszukującym mieszkań po pandemicznych zawirowaniach. Przewidywalność i bezpieczeństwo wydaje się ważne dla tych, którzy mają swoje doświadczenia, nie dla osób mających dopiero „wyjść z domu rodzinnego” – raczej ich rodziców.
Bezpieczeństwo widoczne jest również w nacisku ustawodawcy na udzielanie przez banki kredytów o okresowo stałej (na pięcioletnie etapy) lub nawet całkiem stałej stopie procentowej. Wynika on z doświadczeń kolejnych kredytobiorców: przewidywalność kredytu daje większe bezpieczeństwo w dłuższej perspektywie. „Frankowiczów” dotknęła niespłacalność związana z rosnącym kursem waluty, kredytobiorców z ostatnich 2–3 lat – bardzo duże wzrosty wysokości rat. W obu przypadkach największym problemem jest niedający się przewidzieć wzrost obciążeń. Kredyty o stałej lub okresowo stałej stopie są powszechne na bardziej dojrzałych rynkach mieszkaniowych – jako instrumenty bezpieczne, bo przewidywalne.
Ograniczenia wprowadzone w projekcie dla tworzonego i już działającego instrumentu dotyczą głównie posiadania nieruchomości mieszkaniowej (lub spółdzielczego prawa do mieszkania, a nawet umowy najmu instytucjonalnego z możliwością dojścia do własności). Jeśli dana osoba kiedykolwiek posiadała jakąś nieruchomość, to nie będzie mogła skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2%”. Wyjątek wprowadzono dla osób dziedziczących do 50% włącznie udziałów i nie zamieszkujących w odziedziczonym mieszkaniu – w takim wypadku kredyt będzie można wykorzystać do wykupienia pozostałych udziałów od członków rodziny.
Rodzina jest w „Bezpiecznym kredycie 2%” bardzo istotna – nie tyle w samym projekcie, co w jego uzasadnieniu – pomoc państwa kierowana jest bowiem do osób, które nie mają wsparcia rodziny w uzyskaniu własności – gwarancja niskiego wkładu własnego (która również znalazła się w projekcie) to właściwie zastąpienie rodziny wspierającej finansowo, wsparcie w uporządkowaniu praw do nieruchomości uzyskanych w wyniku dziedziczenia (oznaczające niższy kredyt) skierowane do osób nigdy jeszcze niebędących posiadaczami – czyli młodszych.
Niestety w aspekcie wsparcia rodziny nie wykorzystano doświadczeń z programu „Rodzina na Swoim”, w którym wymagano zamieszkiwania w kredytowanej nieruchomości przez 8 lat, co przekładało się na plany dotyczące dzietności korzystających z niego osób. Nowe narzędzie ma podobne ograniczenia: przez czas wykorzystywania gwarancji niskiego oprocentowania (dopłat do odsetek) istnieć będzie wymóg „prowadzenia gospodarstwa domowego” w kredytowanym mieszkaniu oraz zakaz jego wynajmowania lub nawet użyczania, choćby w części. Rodziny, które np. ze względu na zmianę pracy, narodziny dziecka lub konieczność opieki nad starszymi będą chciały zmienić miejsce zamieszkania, stracą od momentu wyprowadzki wsparcie w ramach tego programu.
Nowe narzędzie wsparcia zawiera również wymóg jak najszybszego wprowadzenia się i zamieszkania w nieruchomości. Prowadzenie gospodarstwa domowego w danym mieszkaniu lub domu trzeba będzie rozpocząć w ciągu maksymalnie 12 miesięcy od uzyskania kredytu. To oznacza preferencyjne warunki dla osób budujących swoje domy (szczególnie z wykorzystaniem najszybszych technologii modułowych lub szkieletowych), ale i nacisk na wykorzystanie mieszkań już istniejących lub bloków w stanie tuż przed ukończeniem – czyli wsparty zostanie raczej rynek wtórny.
Wśród proponowanych w projekcie ustawy zmian są też całkiem nowe instrumenty mające zachęcać do oszczędzania na cele mieszkaniowe – mające równoważyć kredyty o okresowo stałej stopie – czyli konta i lokaty mieszkaniowe. Wymogi i parametry (minimalna wpłata miesięczna – 500 złotych, minimalny wiek – 13 lat, minimum 3 pełne lata oszczędzania) kont wskazują raczej na chęć umożliwienia lokowania świadczenia 500+: konta i lokaty mają mieć podobne oprocentowanie jak inne oferowane przez banki depozyty, a do tego zachętą ma być premia – kwota równoważąca inflację lub wzrost kosztów budowy mieszkań, dopłacana do zgromadzonych środków co roku w marcu. Ten instrument nakłada się częściowo z kasami mieszkaniowymi wprowadzonymi w Narodowym Programie Mieszkaniowym, ale nie funkcjonującymi obecnie w praktyce. Środków z takich instrumentów oszczędzania nie będzie można przeznaczyć na przykład na generalne remonty lub poprawę efektywności energetycznej budynków – inaczej niż ze środkami z książeczek mieszkaniowych. Ogólne dane statystyczne o mieszkaniach wskazują na duże potrzeby remontowe, co na razie nie zostało uwzględnione w projekcie.
Wsparciem dla mieszkalnictwa społecznego mają być okresowe dopłaty do odsetek, szczególnie dla kredytów ostatnio zaciągniętych i zaciąganych przez towarzystwa budownictwa społecznego lub społeczne inicjatywy mieszkaniowe w najbliższych miesiącach – bo w dłuższym terminie przewidywane są spadki oprocentowania kredytów. Nie ma niestety w przedłożonym projekcie możliwości dokonania zmiany i przejścia na kredyty o okresowo stałej stopie dla takich instytucji.
W propozycjach z Narodowego Programu Mieszkaniowego i późniejszych inicjatyw wciąż można dostrzec duże wsparcie dla mieszkalnictwa społecznego (TBS-y i wprowadzone w 2020 r. SIM-y), znacząco zwiększono też w ostatnich 2 latach pomoc w postaci dotacji i preferencyjnych kredytów dla gmin budujących lub gruntownie remontujących swoje zasoby mieszkaniowe. Funkcjonują także umowy najmu instytucjonalnego z drogą dojścia do własności – aczkolwiek na bardzo małą skalę. Najem, który w początkowej fazie NPM był eksponowany, nie stał się znaczącym filarem polityki mieszkaniowej. Wręcz przeciwnie – projekty związane z funduszami inwestującymi w nieruchomości mieszkaniowe zostały wstrzymane i proponowane regulacje mają raczej na celu opodatkowanie zakupu większej liczby mieszkań, jednorazowo lub w krótkim czasie. Waloryzacja czynszów o wskaźnik inflacji w ramach najmu instytucjonalnego też nie sprzyja traktowaniu takiej formy jako bezpiecznej, przewidywalnej i stanowiącej alternatywę dla własności.
Coraz liczniejsze są narzędzia wsparcia dla wspólnot, spółdzielni i osób fizycznych mające pomagać w wymianie pieców i polepszaniu efektywności energetycznej czy wprowadzaniu ekologicznych źródeł energii i ogrzewania, ale mają one inne źródła finansowania. Są to ogólnopolskie programy „Czyste powietrze” oraz regionalne i lokalne programy wymiany pieców, które często łączą się z innymi „zielonymi” programami, np. dotyczącymi gromadzenia deszczówki i tzw. małej retencji lub wprowadzaniem zieleni na gęsto zabudowanych obszarach.
Projektowane rozwiązania znów podkreślają wartość dążenia do uzyskania własności i szczególną wagę wsparcia dla osób będących tuż przy granicy zdolności kredytowej. Wprowadzane zabezpieczenia mają być wsparciem dla osób młodych i nieposiadających mieszkań, ale ograniczają mobilność młodych rodzin i nie zawierają żadnych wymogów co do jakości (przede wszystkim efektywności energetycznej) kupowanych nieruchomości lub ich powierzchni w stosunku do wielkości danego gospodarstwa domowego. Duży wpływ na to, jaka liczba osób będzie mogła skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2%”, będzie mieć sposób wyliczania zdolności kredytowej przez banki. Nie będzie to z pewnością narzędzie zachęcające deweloperów do rozpoczynania budowy nowych bloków. Największą zaletą rozwiązania może być zmiana oferty banków: nacisk na udzielanie kredytów o okresowo stałej stopie i większa przewidywalność dla wszystkich kredytobiorców korzystających z nowych warunków.
Linki do dokumentów i projektu ustawy:
Prezentacja na stronach rządowych: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/bezpieczny-kredyt
Projekt ustawy wraz z Uzasadnieniem i Oceną Skutków Regulacji na stronach Rządowego Centrum Legislacji: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12369053/katalog/12948743#12948743
Autor: Hanna Milewska-Wilk
Wszelkie prawa zastrzeżone 2019 Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
projekt i wdrożenie
