Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej

https://doi.org/10.51733/opm.2023.13

Raport w punktach

• Na koniec 2020 r. w Polsce było 15 mln mieszkań. To wzrost o niespełna 5% w stosunku do roku 2016. Sytuacja mieszkaniowa Polaków – biorąc pod uwagę ogólne wskaźniki mieszkaniowe – poprawia się jednak nieznacznie.
• W 2020 r. w Polsce było 806,7 tys. mieszkań gminnych, jednocześnie obowiązywało 648,4 tys. umów najmu. Średnio co piąte mieszkanie gminne było niezamieszkane trwale lub przejściowo.
• W stosunku do 2016 r. zanotowano ubytek zasobu mieszkaniowego gmin rzędu 7,1%, co – choć jest to zjawisko złożone – w dużej mierze wynika z prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, niskich efektów budownictwa gminnego oraz wyłączania z użytkowania zdekapitalizowanych budynków. Wśród miast liczących powyżej 5 tys. osób tylko 13,1% odnotowało wzrost liczby mieszkań komunalnych.
• Od 1995 do 2021 r. oddano do użytku 67,9 tys. mieszkań komunalnych oraz 104,6 tys. mieszkań społecznych czynszowych. Ponadto zawarto umowy kredytu na kolejne 8,3 tys. mieszkań.
• W Narodowym Spisie Powszechnym 2021 wykazano 1,79 mln mieszkań niezamieszkanych. Strukturalnie stanowią one złożoną kategorię. Wśród nich znajdują się mieszkania o funkcji rekreacyjnej i turystycznej (tzw. drugie domy), mieszkania w silnie zdegradowanych budynkach w obszarach o wysokiej depopulacji oraz mieszkania nabywane jako lokata kapitału.
• W zasobach komunalnych w 2020 r. odnotowano 63,7 tys. pustostanów, w tym w miastach powyżej 5 tys. mieszkańców znajdowało się 59,7 tys. pustostanów mieszkaniowych w zasobach komunalnych (93,7% pustostanów komunalnych w Polsce). Z badań ankietowych wynika, że jedynie w 25 badanych miastach nie występowały pustostany komunalne. W analizowanej próbie lokale zazwyczaj czekały na remont (37%) lub na ponowne wynajęcie (22%), jednak niemal co piąty pustostan nadawał się jedynie do rozbiórki.
• W poszczególnych miastach występuje silne zróżnicowanie uwarunkowań i zasad funkcjonowania mieszkaniowego zasobu gminy, różnią się one między sobą aktywnością, priorytetami i sposobami prowadzenia polityki w zakresie gospodarowania oraz zwiększania dostępności mieszkań o funkcjach komunalnych.
• Regulacje prawne, rządowe programy finansowego wsparcia gmin w zakresie mieszkalnictwa społecznego oraz cele i zasady funkcjonowania społecznego sektora mieszkaniowego powodują, że współcześnie zwiększa się rozdźwięk między mieszkaniowym zasobem gmin a zadaniami mieszkaniowymi faktycznie przez nie wykonywanymi. Coraz częściej gminy wykorzystują do realizacji obligatoryjnych i fakultatywnych zadań mieszkaniowych zasoby zewnętrzne, np. zlecając TBS realizację mieszkań przeznaczonych do najmu komunalnego.
• Poszerzeniu puli mieszkań o funkcjach komunalnych służą nowe instrumenty polityki mieszkaniowej: społeczne agencje najmu (SAN), kooperatywy mieszkaniowe, możliwość przekazywania lokali mieszkalnych gminom lub ich spółkom zależnym w ramach programów „Lokal za grunt” czy umów urbanistycznych w specjalnych strefach rewitalizacji.
• Miasta nadal są pasywne w zakresie działań remontowych i modernizacyjnych. W 430 zbadanych w 2021 r. miastach budynki mieszkalne w dobrym stanie stanowiły 32% budynków we własności komunalnej i 58% budynków wspólnot mieszkaniowych z mieszkaniami gminnymi. Udział budynków w złym stanie wynosił odpowiednio 15% i 4%. W 2020 r. roboty remontowe obejmowały 4,4% ogółu mieszkań komunalnych (bez remontów mieszkań we własności komunalnej w budynkach wspólnot mieszkaniowych).
• Stawki czynszu w zasobach komunalnych utrzymywane są na ekonomicznie nieracjonalnym, niskim poziomie. Przeciętna bazowa stawka czynszu w 2016 r. wynosiła 1,23% wartości odtworzeniowej, a w 2021 r. – 1,27%.
• Zadłużenie czynszowe w sektorze komunalnym przyjęło krytyczny poziom. W całym sektorze zadłużonych było 392,4 tys. mieszkań (ponad 50% ogółu), a zadłużenie łączne wyniosło 3 851 844,3 tys. zł.
• W 122 miastach liczących powyżej 5 tys. mieszkańców nie prowadzono – na koniec 2020 r. – żadnych postępowań eksmisyjnych, mimo że w 53 z nich udział zadłużonych mieszkań sięgał ponad 50% ogółu zasobów.
• Procedury eksmisyjne w większości dotyczą mieszkańców zasobów gminnych. Toczące się w sądzie postępowania eksmisyjne wobec najemców mieszkań komunalnych stanowiły w 2020 r. 73,0% ogółu postępowań, 84,9% eksmisji orzeczonych i 70,5% eksmisji wykonanych.
• W latach 2020–2021 41% spośród 468 badanych miast wypłacało odszkodowania z tytułu niedostarczenia przez gminę lokalu osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego na mocy wyroku sądowego. Problem ten był najpowszechniejszy w miastach dużych (82%). Wartość wypłaconych odszkodowań w badanych miastach w tym okresie wyniosła ponad 63 mln zł, z czego niemal 44 mln w miastach dużych.
• Od 2018 r. mamy do czynienia z dualnym systemem finansowej pomocy w ponoszeniu kosztów utrzymania mieszkania. Poza dodatkiem mieszkaniowym funkcjonującym od 1994 r. działa drugi program pomocowy pod nazwą „Mieszkanie na Start”, adresowany do wybranych grup najemców.
• Spośród 505 miast, które wzięły udział w badaniu ankietowym, działania na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych seniorów wykazało 29: 11 miast dużych, 12 średnich i 6 małych.

Literatura

Andrzejewski A., 1987, Polityka mieszkaniowa, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa.
Błędowski P., Grodzicki T., Mossakowska M., Zdrojewski T. (red.), 2021, Polsenior2. Badanie poszczególnych obszarów stanu zdrowia osób starszych, w tym jakości życia związanej ze zdrowiem, Gdański Uniwersytet Medyczny, Gdańsk.
Błędowski P., Szatur-Jaworska B., Szweda-Lewandowska Z., Zrałek M., 2017, Model wsparcia społecznego osób starszych w środowisku zamieszkania, [w:] B. Szatur-Jaworska, P. Błędowski (red.), System wsparcia osób starszych w środowisku zamieszkania Propozycja modelu oraz wyniki badania antydyskryminacyjnego. Synteza, Rzecznik Praw Obywatelskich, Warszawa, 11–37.
Cieśla A., Cieśla P., Iwański R., 2018, Mieszkania seniorów w Polsce, [w:] A. Muzioł-Węcławowicz, K. Nowak (red.), Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa.
Fundacja Habitat for Humanity Poland, 2021, Pustostany w gminach i możliwości ich przekształcenia w mieszkania dostępne cenowo dla osób niezamożnych, Warszawa. Dostępne na: https://habitat.pl/o-empty-spaces [data dostępu: 16.12.2022].
Fundacja Habitat for Humanity Poland, 2022, Adaptacja pustostanów na mieszkania dostępne, Warszawa. Dostępne na: https://habitat.pl/o-empty-spaces [data dostępu: 16.12.2022].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2021a, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2020 r., Warszawa.
Główny Urząd Statystyczny, 2021b, Sytuacja osób starszych w Polsce, Warszawa.
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2021c, Zasięg ubóstwa ekonomicznego w Polsce w 2020 r., Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/warunki-zycia/ubostwo-pomoc-spoleczna/zasieg-ubostwa-ekonomicznego-w-polsce-w-2020-roku,14,8.html [data dostępu: 02.12.2022].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2022a, Informacja o wstępnych wynikach Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/spisy-powszechne/nsp-2021/nsp-2021-wyniki-wstepne/nsp-2021-wyniki-wstepne-informacja-sygnalna,7,1.html [data dostępu: 16.12.2022].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2022b, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2021. Raport z wstępnych badań, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/6494/6/1/1/raport_zawierajacy_wstepne_wyniki_nsp_2021._publikacja_w_formacie_pdf.pdf [data dostępu: 16.12.2022].
Herbst I., Muzioł-Węcławowicz A., 2023, Bariery i szanse polityki mieszkaniowej gmin, Fundacja Centrum PPP, Warszawa [w druku].
Komisja Europejska, 2019, Komunikat Komisji do Parlamentu Europejskiego, Rady Europejskiej, Rady, Komitetu Ekonomiczno-społecznego i Komitetu Regionów Europejski Zielony Ład, Bruksela. Dostępne na: https://commission.europa.eu/strategy-and-policy/priorities-2019-2024/european-green-deal_pl [data dostępu: 02.12.2022].
Krystek-Kucewicz B., Thel K., 2018, Pustostan do zagospodarowania. Długoterminowe możliwości inwestycyjne w Bytomiu, na podstawie koncepcji Bytomskiego Modelu Mieszkalnictwa Dostępnego, Urząd Miejski w Bytomiu, Bytom.
Linhart M., Hána P., Leško J., Marek D., Property Index. An Overview of European Residential Markets, Deloitte. Dostępe na: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/at/Documents/presse/at-property-index-2022-final.pdf [data dostępu: 24.11.2022].
Lokale mieszkalne do remontu, b.d. Dostępne na: https://zgm-gliwice.pl/lokale-mieszkalne-do-remontu [data dostępu: 14.12.2022].
Miesięczna wysokość dopłat w zależności od lokalizacji mieszkania i wielkości gospodarstwa domowego IV kw. 2022 r. i I kw. 2023 r., b.d. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-na-start [data dostępu: 15.12.2022].
Mieszkania na start, b.d. Dostępne na: https://nowy.plock.eu/mieszkania-na-start [data dostępu: 14.12.2022].
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej (MFiPR), 2022, Krajowa Polityka Miejska, Warszawa, 115.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), 2021, Sprawozdanie z realizacji działań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego w 2020 roku, Warszawa. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/narodowy-program-mieszkaniowy [data dostępu: 02.12.2022].
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), 2022, Sprawozdanie z realizacji działań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego w 2021 roku, Warszawa. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/narodowy-program-mieszkaniowy [data dostępu: 02.12.2022].
Muzioł-Węcławowicz A., 2018, Społeczne budownictwo czynszowe i towarzystwa budownictwa społecznego, [w:] A. Muzioł-Węcławowicz, K. Nowak (red.), Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa, 178–208.
Muzioł-Węcławowicz A., 2021, Mieszkalnictwo społeczne w Polsce. Wyzwania i ograniczenia, [w:] A. Grycuk, P. Russel (red.), Polityka mieszkaniowa w Polsce, Studia Biura Analiz Sejmowych, 2 (66), 83–112.
Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K. (red.), 2018, Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa.
Najwyższa Izba Kontroli (NIK), 2018, Informacja o wynikach kontroli. Wykonywanie przez gminy zadań z zakresu gospodarki mieszkaniowej, Warszawa.
Najwyższa Izba Kontroli (NIK), 2022, Informacja o wynikach kontroli. Wykonywanie zadań z zakresu gospodarki mieszkaniowej przez gminy w województwie dolnośląskim, Warszawa.
Nowak K., 2018, Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, [w:] A. MuziołWęcławowicz, K. Nowak (red.), Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa, 143–158.
Nowak K., 2021, Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Uniwersytet Gdański, Warszawa–Kraków–Gdańsk.
Nowak K., Muzioł-Węcławowicz A., 2023, Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi, Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Kraków–Warszawa.
O Krajowym Planie Odbudowy, b.d. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/planodbudowy/o-kpo, [data dostępu: 02.12.2022].
Overcrowding rate by sex – EU-SILC survey, b.d., (dane Eurostat). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/tessi170/default/table?lang=en [data dostępu: 24.11.2022].
Severe housing deprivation rate by age, sex and poverty status – EU-SILC survey, b.d., (dane Eurostat). Dostępne na: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_mdho06a/default/table?lang=en [data dostępu: 02.12.2022].
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, o których mowa w art. 7a ustawy, b.d. Dostępne na: https://www.kzn.gov.pl/istniejace-sim [data dostępu: 02.12.2022].
Statystyki – Ranking gmin, b.d. Dostępne na: https://www.gunb.gov.pl/strona/statystyki [data dostępu: 17.12.2022].
Szweda-Lewandowska Z., 2021, Warunki mieszkaniowe, [w:] P. Błędowski, T. Grodzicki, M. Mossakowska, T. Zdrojewski (red.), 2021, Badanie poszczególnych obszarów stanu zdrowia osób starszych, w tym jakości życia związanej ze zdrowiem, Gdański Uniwersytet Medyczny, Gdańsk.
Total population having neither a bath, nor a shower, nor indoor flushing toilet in their household – EU-SILC survey, b.d., (dane Eurostat). Dostępne na: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_mdho05/default/table?lang=en [data dostępu: 02.12.2022].
Urząd Miasta Krakowa, 2022, Raport z gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy miejskiej Kraków oraz zasobem tymczasowych pomieszczeń za 2021 rok, Kraków. Dostępne na: https://www.bip.krakow.pl/?sub_dok_id=19005 [data dostępu: 02.12.2022].
Urząd Statystyczny (US), 2020, Pokolenie gniazdowników w Polsce, Warszawa.

Akty prawne

Uchwała NR LXI/751/18 Radny Miejskiej Wałbrzycha z dnia 27 września 2018 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego Programu Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym Gminy Wałbrzych na lata 2019–2023.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).
Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o ochronie lokatorów i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1994 r. nr 105, poz. 509).
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.).
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2021 ze zm.).
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 172).
Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji (Dz.U. z 2022 r. poz. 438 ze zm.).
Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777).
Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2021 r. poz. 485).
Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 756 ze zm.).
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.).
Ustawa z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223 ze zm.).
Ustawa z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 1243).
Ustawa z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2456).
Ustawa z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2022 r. poz. 830).
Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11 ze zm.).
Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28).
Zarządzenie nr 5513/16/VII/M Prezydenta Miasta Gdyni z dnia 23 grudnia 2016 r. o zmianie zarządzenia w sprawie ustalenia zasad struktury i wielkości włączeń ze sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób gminy.
Zarządzenie Prezydenta Miasta Krakowa w sprawie ustalania wysokości stawek czynszu w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz w tymczasowych pomieszczeniach wchodzących w skład zasobu tymczasowych pomieszczeń Gminy Miejskiej Kraków i lokalach wynajmowanych do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, stanowiących jednocześnie lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych twórcy oraz ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z pomieszczenia pomocniczego, stanowiącego własność Gminy Miejskiej Kraków.