Przyrost liczby mieszkań w Polsce, wyraźny w ostatnich kilku latach, dotyczy wyłącznie prywatnego sektora mieszkaniowego. Dużo słabiej rozwija się mieszkalnictwo społeczne. Niewystarczające są też efekty działań modernizacyjnych w zasobach mieszkaniowych, szczególnie w kontekście wyzwań zielonej transformacji. Jak w tym kontekście przedstawia się sytuacja mieszkaniowa najemców mieszkań komunalnych? Czy zmieniła się polityka miast w zakresie remontów i modernizacji zasobów, prywatyzacji mieszkań komunalnych oraz polityki czynszowej? Z raportu „Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych” dowiadujemy się, że:

• Na koniec 2020 r. w Polsce było 15 mln mieszkań. To wzrost o niespełna 5% w stosunku do roku 2016. Sytuacja mieszkaniowa Polaków – biorąc pod uwagę ogólne wskaźniki mieszkaniowe – poprawia się jednak nieznacznie.

• W 2020 r. w Polsce było 806,7 tys. mieszkań gminnych, jednocześnie obowiązywało 648,4 tys. umów najmu. Średnio co piąte mieszkanie gminne było niezamieszkane trwale lub przejściowo.

• W stosunku do 2016 r. zanotowano ubytek zasobu mieszkaniowego gmin rzędu 7,1%, co – choć jest to zjawisko złożone – w dużej mierze wynika z prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, niskich efektów budownictwa gminnego oraz wyłączania z użytkowania zdekapitalizowanych budynków. Wśród miast liczących powyżej 5 tys. osób tylko 13,1% odnotowało wzrost liczby mieszkań komunalnych.

• Od 1995 do 2021 r. oddano do użytku 67,9 tys. mieszkań komunalnych oraz 104,6 tys. mieszkań społecznych czynszowych. Ponadto zawarto umowy kredytu na kolejne 8,3 tys. mieszkań.

• W Narodowym Spisie Powszechnym 2021 wykazano 1,79 mln mieszkań niezamieszkanych. Strukturalnie stanowią one złożoną kategorię. Wśród nich znajdują się mieszkania o funkcji rekreacyjnej i turystycznej (tzw. drugie domy), mieszkania w silnie zdegradowanych budynkach w obszarach o wysokiej depopulacji oraz mieszkania nabywane jako lokata kapitału.

• W zasobach komunalnych w 2020 r. odnotowano 63,7 tys. pustostanów, w tym w miastach powyżej 5 tys. mieszkańców znajdowało się 59,7 tys. pustostanów mieszkaniowych w zasobach komunalnych (93,7% pustostanów komunalnych w Polsce). Z badań ankietowych wynika, że jedynie w 25 badanych miastach nie występowały pustostany komunalne. W analizowanej próbie lokale zazwyczaj czekały na remont (37%) lub na ponowne wynajęcie (22%), jednak niemal co piąty pustostan nadawał się jedynie do rozbiórki.

• W poszczególnych miastach występuje silne zróżnicowanie uwarunkowań i zasad funkcjonowania mieszkaniowego zasobu gminy, różnią się one między sobą aktywnością, priorytetami i sposobami prowadzenia polityki w zakresie gospodarowania oraz zwiększania dostępności mieszkań o funkcjach komunalnych.

• Regulacje prawne, rządowe programy finansowego wsparcia gmin w zakresie mieszkalnictwa społecznego oraz cele i zasady funkcjonowania społecznego sektora mieszkaniowego powodują, że współcześnie zwiększa się rozdźwięk między mieszkaniowym zasobem gmin a zadaniami mieszkaniowymi faktycznie przez nie wykonywanymi. Coraz częściej gminy wykorzystują do realizacji obligatoryjnych i fakultatywnych zadań mieszkaniowych zasoby zewnętrzne, np. zlecając TBS realizację mieszkań przeznaczonych do najmu komunalnego.

• Poszerzeniu puli mieszkań o funkcjach komunalnych służą nowe instrumenty polityki mieszkaniowej: społeczne agencje najmu (SAN), kooperatywy mieszkaniowe, możliwość przekazywania lokali mieszkalnych gminom lub ich spółkom zależnym w ramach programów „Lokal za grunt” czy umów urbanistycznych w specjalnych strefach rewitalizacji.

• Miasta nadal są pasywne w zakresie działań remontowych i modernizacyjnych. W 430 zbadanych w 2021 r. miastach budynki mieszkalne w dobrym stanie stanowiły 32% budynków we własności komunalnej i 58% budynków wspólnot mieszkaniowych z mieszkaniami gminnymi. Udział budynków w złym stanie wynosił odpowiednio 15% i 4%. W 2020 r. roboty remontowe obejmowały 4,4% ogółu mieszkań komunalnych (bez remontów mieszkań we własności komunalnej w budynkach wspólnot mieszkaniowych).

• Stawki czynszu w zasobach komunalnych utrzymywane są na ekonomicznie nieracjonalnym, niskim poziomie. Przeciętna bazowa stawka czynszu w 2016 r. wynosiła 1,23% wartości odtworzeniowej, a w 2021 r. – 1,27%.

• Zadłużenie czynszowe w sektorze komunalnym przyjęło krytyczny poziom. W całym sektorze zadłużonych było 392,4 tys. mieszkań (ponad 50% ogółu), a zadłużenie łączne wyniosło 3 851 844,3 tys. zł.

• W 122 miastach liczących powyżej 5 tys. mieszkańców nie prowadzono – na koniec 2020 r. – żadnych postępowań eksmisyjnych, mimo że w 53 z nich udział zadłużonych mieszkań sięgał ponad 50% ogółu zasobów.

• Procedury eksmisyjne w większości dotyczą mieszkańców zasobów gminnych. Toczące się w sądzie postępowania eksmisyjne wobec najemców mieszkań komunalnych stanowiły w 2020 r. 73,0% ogółu postępowań, 84,9% eksmisji orzeczonych i 70,5% eksmisji wykonanych.

• W latach 2020–2021 41% spośród 468 badanych miast wypłacało odszkodowania z tytułu niedostarczenia przez gminę lokalu osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego na mocy wyroku sądowego. Problem ten był najpowszechniejszy w miastach dużych (82%). Wartość wypłaconych odszkodowań w badanych miastach w tym okresie wyniosła ponad 63 mln zł, z czego niemal 44 mln w miastach dużych.

• Od 2018 r. mamy do czynienia z dualnym systemem finansowej pomocy w ponoszeniu kosztów utrzymania mieszkania. Poza dodatkiem mieszkaniowym funkcjonującym od 1994 r. działa drugi program pomocowy pod nazwą „Mieszkanie na Start”, adresowany do wybranych grup najemców.

• Spośród 505 miast, które wzięły udział w badaniu ankietowym, działania na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych seniorów wykazało 29: 11 miast dużych, 12 średnich i 6 małych.

Autorzy: Alina Muzioł-Węcławowicz, Kamil Nowak

Zapraszamy do lektury!