Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej

https://doi.org/10.51733/opm.2023.23

Raport w punktach

• Spółdzielnie mieszkaniowe, mimo ponad stuletniej obecności w polskim systemie mieszkalnictwa, nie są na bieżąco opisywane, choć ich rola znacząco się zmienia.
• Istnieje około 3,5 tysiąca spółdzielni mieszkaniowych o różnej skali działalności: od małych, „jednoblokowych”, do bardzo dużych podmiotów zarządzających dużymi częściami miast.
• Członkostwo w spółdzielniach, obecnie silnie połączone z własnością mieszkań, nie jest powiązane z aktywnością spółdzielców. Spółdzielnie postrzegane są jako podmioty dostarczające pewnego rodzaju usług, nie cieszą się zaufaniem społecznym i powszechną dobrą opinią.
• Spółdzielnie mieszkaniowe nie są narzędziem dostępnym jedynie dla osób fizycznych jako odbiorców mieszkań, ich założycielami i członkami mogą być też osoby prawne. To stwarza możliwość zastosowania ich na przykład do budowy mieszkań zakładowych – co było już praktykowane.
• Rola spółdzielni jako podmiotów dostarczających na rynek nowe mieszkania jest obecnie mała, porównywalna do skali działania towarzystw budownictwa społecznego (TBS), ale wciąż większa niż samorządów.
• Spółdzielnie jako zarządcy zasobów są bardzo efektywne, utrzymują budynki w dobrym stanie technicznym, wykorzystując własne fundusze remontowe, dostępne źródła finansowania na preferencyjnych warunkach i nowe technologie – chociaż zdarzają się im „potknięcia”.
• Spółdzielnie dążą w ramach swoich organizacji i współpracy z innymi podmiotami do wymiany wiedzy, starają się wpływać na regulacje prawne i wprowadzane zmiany tak, by móc działać skuteczniej i zgodnie z założeniami spółdzielczości. Można zaobserwować powrót do współpracy spółdzielni mieszkaniowych z ośrodkami naukowymi.
• Zarządzanie terenami pomiędzy budynkami oraz infrastrukturą osiedli to przestrzeń do współpracy z samorządami, a także aktywowania spółdzielców i mieszkańców.
• Lokale spółdzielni i ogólnie lokale użytkowe uzupełniają ofertę usług na terenach mieszkaniowych, pozwalają spółdzielniom wspierać lokalnych przedsiębiorców i zarabiać na lepsze warunki mieszkaniowe.
• Zadania spółdzielni związane z prowadzeniem akt członków spółdzielni wciąż pozwalają na zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali, a w kontekście napływających do spółdzielni dokumentów dają wgląd w bieżące zjawiska i zachodzące w zasobach zmiany. Może to być podstawą do współpracy z samorządami w zakresie diagnozy sytuacji mieszkaniowej i prowadzenia polityki mieszkaniowej.
• Potencjał spółdzielni w zakresie budowy nowych mieszkań i oferowania ich w dopasowanych do możliwości finansowych i potrzeb życiowych schematach jest duży, prowadzone inwestycje budzą duże zainteresowanie – nie tylko kupowaniem mieszkań na własność, ale i innymi formami władania mieszkaniami.
• Proces tworzenia oferty ze strony spółdzielni i „zapisywania się” na mieszkania przez nie budowane nie jest jasny i powszechnie znany, ale wynika z uwarunkowań organizacyjnych.
• Wybudowane już mieszkania w formie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokali, najem oferowany przez utworzone już spółdzielnie – wszystkie propozycje cieszą się dużym zainteresowaniem i wciąż nie zaspokajają zainteresowania.
• Spółdzielnie mieszkaniowe są jednym z rodzajów podmiotów, które mogą działać na rzecz zwiększania dostępności mieszkań, obok kooperatyw mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) i wciąż działających towarzystw budownictwa społecznego (TBS), a w niektórych dziedzinach mają od nich więcej zalet i bardziej elastyczną ofertę.

Literatura

Antczak-Stępniak A., Grodzicka-Kowalczyk M., Sobczak M., Załęczna M., Żelazowski K., 2021, Rynek nieruchomości mieszkaniowych – współczesne aspekty przestrzenne, prawne i finansowe, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź–Kraków.
Bończak-Kucharczyk E., 2018, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Wolters Kluwer Business, Warszawa.
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 1996, Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej, Warszawa.
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2002, Rocznik statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej, Warszawa.
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2006, Gospodarka mieszkaniowa w 2005 roku, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/gosp_mieszk_2005.zip [data dostępu: 03.08.2023].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2018, Opracowanie metodologii i przeprowadzenie badania skali działań termomodernizacyjnych budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/statystyki-eksperymentalne/srodowisko-efektywnosc-energetyczna/opracowanie-metodologii-i-przeprowadzenie-badania-skali-dzialan-termomodernizacyjnych-budynkow-mieszkalnych-wielomieszkaniowych-w-celu-poprawy-ich-energochlonnosci-oraz-ocena-potrzeb-i-planowanych-,1,1.html [data dostępu: 03.08.2023].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2022a, Gospodarka mieszkaniowa w 2021 roku, Informacje sygnalne. Dostępne na: https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/14/5/1/gospodarka_mieszkaniowa_w_2021_r.pdf [data dostępu: 03.08.2023].
Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2022b, Zmiany strukturalne grup podmiotów gospodarki narodowej w rejestrze REGON, 2021 r. Dostępne na: https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/podmioty-gospodarcze-wyniki-finansowe/zmiany-strukturalne-grup-podmiotow/zmiany-strukturalne-grup-podmiotow-gospodarki-narodowej-w-rejestrze-regon-2021-r-,1,26.html [data dostępu: 01.08.2023].
Komar B., 2014, Współczesna jakość spółdzielczej przestrzeni osiedlowej w świetle zasad rozwoju zrównoważonego na wybranych przykładach, Wydawnictwo Politechniki Śląskiej, Gliwice.
Nowak K., 2021, Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, IRMiR, IGSEiGP UG, Warszawa-Kraków-Gdańsk, 46.
Skotarczak, T., 2015, Spółdzielnie mieszkaniowe. Dylematy funkcjonowania i rozwoju, C. H. Beck, Warszawa.
Springer F., 2013, Wanna z kolumnadą. Reportaże o polskiej przestrzeni, Wydawnictwo Czarne, Wołowiec, 63–87.
Zaniewska H., 2012, Monitoring mieszkaniowy jako przykład badań ciągłych nad mieszkalnictwem w IRM, Problemy Rozwoju Miast, 3, 27–32.
Źródła internetowe
Ekologia, b.d., Spółdzielnia Mieszkaniowa Wrocław–Południe. Dostępne na: https://wroclaw-poludnie.pl/ekologia [data dostępu: 03.08.2023].
Historia, b.d., Gnieźnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Dostępne na: https://www.sm-gniezno.pl/go.live.php/PL-H17/historia.html [data dostępu: 03.08.2023].
Historia, b.d., Spółdzielnia Mieszkaniowa Cichy Kącik we Wrocławiu. Dostępne na: https://smcichykacik.pl/o-spoldzielni/historia.html [data dostępu: 01.08.2023].
Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa, 08.2022, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa. Dostępne na: https://ksm.katowice.pl/index,m1.html [data dostępu: 01.08.2023].
Mieszkanie lokatorskie nie jest reliktem PRL, 10.10.2019, Rzeczpospolita. Dostępne na: https://www.rp.pl/nieruchomosci/art1085951-mieszkanie-lokatorskie-nie-jest-reliktem-prl [data dostępu: 03.08.2023].
Nasza historia, b.d., SM Rodzina Kolejowa. Dostępne na: https://www.sm-rodzinakolejowa.pl/sekcje/nasza-historia [data dostępu: 01.08.2023].
Nasza spółdzielnia, b.d., Spółdzielnia Mieszkaniowa Wrocław-Południe. Dostępne na: https://wroclaw-poludnie.pl/spoldzielnia [data dostępu: 01.08.2023].
O nas, b.d., Agencja Wspierania Inicjatyw Mieszkaniowych. Dostępne na: http://www.awim.pl/index.php/informacje-o-firmie [data dostępu: 03.08.2023].
Osiedla GSM, b.d., Gostynińska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Gostyninie. Dostępne na: https://www.gsmgost.pl/osiedla.html [data dostępu: 01.08.2023].
Otwarcie rzeszowskiej Filii Spółdzielczego Instytutu Badawczego, 27.10.2019, Krajowa Rada Spółdzielcza.
Dostępne na: https://krs.org.pl/aktualnosci/1444-otwarcie-filii-spoldzielczego-instytutu-badawczego-w-rzeszowie [data dostępu: 03.08.2023].
Spółdzielczy Instytut Badawczy w Uniwersytecie Rzeszowskim, 23.10.2019, Uniwersytet Rzeszowski. Dostępne na: https://www.ur.edu.pl/pl/kolegia/kolegium-nauk-spolecznych/jednostki-naukowe/instytut-ekonomii-i-finansow/aktualnosci/spoldzielczy-instytut-badawczy-w-uniwersytecie-rzeszowskim, 24365 [data dostępu: 03.08.2023].
Spółdzielnia Mieszkaniowa DOM, https://smdom.pl [data dostępu: 03.08.2023].
TBS Katowice, https://tbs.katowice.pl [data dostępu: 03.08.2023].

Akty prawne i orzeczenia

Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018–2027, załącznik do uchwały nr XXXIV/732/2017 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 13 grudnia 2017 r. Dostępne na: https://www.bip.dabrowa-gornicza.pl/73678/dokument/125519 [data dostępu: 03.08.2023].
Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r., nr 125, poz. 873).
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r., poz. 438).
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2021 r., poz. 648 ze zm.).
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., nr 232, poz. 1377).
Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. 2017, poz. 1596).
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r., nr 85, poz. 388).
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 1995 r., nr 133, poz. 654).
Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 1996 r., nr 5, poz. 32; Dz.U. z 2023 r., poz. 1446).
Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r., poz. 28).
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r., P 16/08.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13.