Obecne perspektywy w zakresie finansowania inwestycji mieszkaniowych i dostępne mechanizmy powodujące minimalizowanie kosztów własnych gminy lub spółek komunalnych są najbardziej atrakcyjne w historii polityki mieszkaniowej w Polsce. Mimo tego wciąż niewiele samorządów po nie sięga. Są jednak pionierzy, którzy decydują się na prowadzenie autorskich programów budownictwa mieszkaniowego. 

Nie sposób wskazać uniwersalnego podejścia do prowadzenia polityki mieszkaniowej. Każda gmina ma swoje lokalne uwarunkowania i różną skalę potrzeb. Inne będą problemy dużych miast i ich obszarów funkcjonalnych w zestawieniu z mniejszymi miastami poza strefami oddziaływania metropolii. Niemniej warto przyjrzeć się rozwiązaniom stosowanym w miastach, które realnie wpływają na poprawę możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na swoim terenie, a które z różnych względów można uznać za inspirujące dla innych samorządów. Poniżej przedstawiamy wybrane przykłady reprezentujące różne podejścia i modele działania w zakresie polityki mieszkaniowej. Więcej informacji o dobrych praktykach znajdziecie w naszym raporcie autorstwa dra Kamila Nowaka i dr Aliny Muzioł-Węcławowicz: „Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi”.

PLESZEW – samorządowy interwencjonizm i wykorzystywanie źródeł finansowania 

Pleszew jest przykładem gminy, która podejmuje działania wykraczające poza obligatoryjne zadania własne i śmiało wykorzystuje dostępne zewnętrzne źródła finansowania. Lokalne władze, dostrzegając problem wyludniania się, postanowiły przeciwdziałać negatywnym trendom demograficznym. Na lata 2021–2023 podjęto pięć kierunkowych działań, których celem jest poszerzenie oferty o 210 mieszkań dostępnych w różnych formach. Jedną z nich jest budownictwo na wynajem z dojściem do własności. Budżet tego programu obejmuje 25 mln zł, poza preferencyjnym kredytem uwzględnia on dotację w wysokości 10% z RFRM. Jego realizacją zajmuje się Pleszewskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS). Zakładany efekt to wybudowanie 92 mieszkań z opcją wykupu możliwą po 5 latach. Program adresowany jest do średniozamożnej części mieszkańców, których nie stać na samodzielny kredyt, ale którzy mają dochody wystarczające, aby pokrywać czynsz i opłaty. Te mają być niższe niż na rynku komercyjnym, ale wystarczające do finansowania inwestycji. Program cieszy się dużym zainteresowaniem. Po jego ogłoszeniu zgłosiło się 600 chętnych osób, czyli ponad sześciokrotnie więcej niż dostępnych mieszkań.

KOŁOBRZEG – Mieszkanie dla Rozwoju 

O realizację polityki mieszkaniowej miasta dba Kołobrzeskie TBS. Po okresie koncentracji na tworzeniu zasobów mieszkań komunalnych spółka postawiła sobie ambitny cel wdrożenia autorskiego programu dla średniozamożnych pod nazwą „Mieszkanie dla Rozwoju”. Ma on na celu stworzenie oferty mieszkań na wynajem o przystępnym czynszu oraz obniżenie cen na rynku komercyjnym. Na osiedlu KTBS Witkowice powstać ma łącznie 10 budynków mieszkaniowych wielorodzinnych i 289 mieszkań. TBS jako spółka miejska zaciąga kredyt, który spłacany jest poprzez wpływy z najmu. Dodatkowo miasto pozyskało dofinansowanie z RFRM na 10% kosztów przedsięwzięcia. Inwestycje realizuje TBS, ale mieszkania wynajmowane są w całości przez gminę Kołobrzeg. Miasto w ramach programu założyło stosowanie dopłat do czynszów dla mieszkańców. Nie oznacza to jednak, że będzie to powodowało uszczuplenie budżetu. Przeciwnie. Zgodnie z wyliczeniami urzędu miasta, w których przyjęto założenie, że w lokalach mieszkać będzie 306 osób, w tym 114 dzieci, w latach 2023–2040 z tytułu wzrostu wpływów z PIT, CIT oraz części oświatowej subwencji zakładany jest dodatkowy wpływ w wysokości 14,9 mln zł. 

JAROCIN – wykorzystanie zamkniętych funduszy inwestycyjnych do budowy mieszkań 

Realizowany od 2016 r. program budowy mieszkań czynszowych w Jarocinie z wykorzystaniem Funduszu Municypalnego FIZ AN – którego następcą w wyniku przekształceń jest Fundusz Mieszkań dla Rozwoju FIZ AN – ma duże znaczenie dla rozwoju gminy. Zwiększył zainteresowanie deweloperów, którzy zaczęli realizować więcej inwestycji mieszkaniowych. Program przyczynił się do poprawy sytuacji demograficznej. Jego efektem są również korzyści materialne dla budżetu gminy. Według stanu na koniec września 2021 r. w 366 powstałych lokalach mieszkało 820 osób, z czego 26% były to osoby, które wcześniej nie mieszkały na terenie gminy. 50% mieszkańców stanowiły dzieci w wieku szkolnym. Niemal ¼ z nich nie chodziła wcześniej do placówek oświatowych na terenie gminy. Już po zasiedleniu mieszkań urodziło się 57 dzieci. Zgodnie z symulacją przeprowadzoną przez lokalne władze, roczny budżet gminy z samej dodatkowej subwencji oświatowej powiększa się o 980 tys. zł. To pokazuje, że aktywna polityka mieszkaniowa może przynosić szereg korzyści w perspektywie długofalowej, nie powodując przy tym strat finansowych. 

PIOTRKÓW TRYBUNALSKI – projekty mieszkaniowe w rewitalizacji 

Do poprawy warunków mieszkaniowych w Piotrkowie Trybunalskim przyczynia się realizacja programu rewitalizacji terenów podzamcza „Młode Stare Miasto w Piotrkowie Trybunalskim”. Jego efektem jest remont i przebudowa budynków mieszkalnych w centrum miasta. Inwestycje uzyskały dofinansowanie w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Łódzkiego na lata 2014–2020. Dofinansowanie z Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego wyniosło 19,4 mln zł przy wartości projektu sięgającej 28,2 mln zł. Projekt ma na celu zwiększenie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza dla średniozamożnych ludzi młodych, którzy nie posiadają zdolności kredytowej. W ramach tego zadania mieszkaniowy zasób miasta powiększa się o nowe lokale mieszkalne w wyniku kapitalnych remontów kilku budynków wcześniej wyłączonych z użytkowania ze względu na stan techniczny. Ponadto projekt zakłada uzupełnienie zabudowy w postaci nowych bloków komunalnych. Przewiduje się, że nastąpi powiększenie liczby lokali w dobrym standardzie, które będzie mogło zasiedlić do 2,5 tysiąca osób.

ŻORY – emisja obligacji jako źródło finansowania 

Żory są jedynym miastem na prawach powiatu w województwie śląskim, w którym w ostatnich latach nie ubywa mieszkańców. Wśród ważnych czynników mających wpływ na ten stan rzeczy jest dostępność atrakcyjnych terenów pod budownictwo mieszkaniowe oraz autorski program „Z przyszłością w Żorach”. Jego celem jest stworzenie oferty mieszkań przystępnych cenowo dla średniozamożnej części społeczeństwa. Program, który rozpoczął się w 2015 r., zakłada wybudowanie na miejskich gruntach tysiąca mieszkań czynszowych z możliwością wynajęcia miejsc postojowych zlokalizowanych w garażach podziemnych. Za jego realizację odpowiada spółka gminna Zakład Techniki Komunalnej (ZTK) w Żorach. Program dedykowany jest nie tylko dla mieszkańców, ale też osób spoza miasta, jednak warunkiem jest późniejsze zameldowanie oraz płacenie podatków w Żorach. Sposób finansowania inwestycji nie obciąża wskaźników zadłużenia miasta. Model finansowania oparty został na emisji przez spółkę ZTK obligacji komunalnych bez poręczenia, które w pierwszym etapie objęły dwa komercyjne banki. Program zakłada możliwość wykupienia mieszkania przez najemcę po upływie okresu finansowania.

KARLINO – praca i mieszkanie 

Kilka lat temu lokalne władze postawiły przed sobą cel zwiększenia liczby mieszkańców, przyjmując program „10 lat, 10 tysięcy”. Wskazaną w nazwie liczbę mieszkańców gmina chce osiągnąć w 2027 r. Realizacja planu ma być skutkiem zintegrowanych działań rozwojowych w kilku kluczowych obszarach. Wśród nich znajduje się stały wzrost liczby mieszkań, poprawa atrakcyjności rynku pracy, zwiększenie dostępności do żłobków i przedszkoli oraz dobrej jakości szkolnictwo obejmujące szkolnictwo zawodowe z kierunkami potrzebnymi na lokalnym rynku pracy. Biorąc pod uwagę liczbę oddanych do użytku mieszkań w sektorze społecznym w latach 2017–2021, w stosunku do liczby mieszkańców, Karlino okazało się zdecydowanym liderem w kraju. Gmina realizuje inwestycje, szukając różnych źródeł finansowania. Korzysta z dotacji krajowych, środków unijnych, własnej nadwyżki operacyjnej, ale – co warte podkreślenia – również ze wsparcia w formie grantu przekazywanego przez największą miejscową firmę. 

DĄBROWA GÓRNICZA – strategiczne myślenie o mieszkalnictwie 

Przyjęta „Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018–2027” jest jednym z przykładów kompleksowego podejścia do prowadzenia polityki mieszkaniowej sensu largo, uwzględniającej wszystkie grupy mieszkańców. Są w niej zawarte instrumenty skierowane zarówno dla najuboższych i średniozamożnych, ale także adresowane do sektora prywatnego i deweloperskiego. Wśród wniosków dla polityki mieszkaniowej miasta wskazano m.in. zainicjowanie nowych form realizacji budownictwa mieszkaniowego na wynajem poprzez wdrożenie Społecznej Agencji Najmu (SAN) w celu pobudzenia prywatnych właścicieli do oferowana na wynajem mieszkań, które dotychczas stały puste. Podmiot ten dzierżawi mieszkania od ich właścicieli, gwarantując im utrzymanie ich w dobrym stanie technicznym, terminowe uiszczanie czynszu oraz stabilność najmu. To pozwala na pozyskiwanie lokali poniżej stawek rynkowych i udostępnianie ich osobom, które nie są w stanie samodzielnie wynająć mieszkania. Takim najemcom przysługuje możliwość ubiegania się o dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”. 

*** 

Powyższy tekst pochodzi z raportu „Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi” POBIERZ CAŁY RAPORT

CZYTAJ WIĘCEJ: Raporty Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR z cyklu „Mieszkalnictwo i polityki społeczne” 

Możliwość komentowania została wyłączona.