Pozwolenia na budowę prawdę Ci powiedzą. Suburbanizacja nasza powszechna - Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
OPM
2502.2020

Pozwolenia na budowę prawdę Ci powiedzą. Suburbanizacja nasza powszechna

  • A. Gajda, P. Salata-Kochanowski
  • Artykuł

Jednym z głównych zagadnień polityki miejskiej jest kształtowanie przestrzeni. Jednakże w tym obszarze, mimo jego wagi, obserwuje się od wielu lat poważny kryzys. Przejawia się on w żywiołowej i niekontrolowanej suburbanizacji i rozpraszaniu zabudowy, co skutkuje marnotrawieniem terenów zieleni, tworzeniem się miejskich wysp ciepła oraz w sposób istotny negatywnie oddziałuje na dostępność do usług publicznych, infrastruktury technicznej, komunikacji zbiorowej.

Wykorzystując dane z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego za lata 2016-2018 dotyczące pozwoleń na budowę opracowujemy w ramach projektu NewUrbPact* szereg analiz dotyczących rozwoju zabudowy. Głównym celem projektu jest bowiem wypracowanie wzorcowych rozwiązań na rzecz odpowiedzialnej urbanizacji w Polsce oraz przygotowanie ich do wdrożenia do zasadniczego nurtu polityk państwa w obszarze planowania i zagospodarowania przestrzennego, rewitalizacji, gospodarki nieruchomościami i mieszkalnictwa.

Podstawową analizą wykonaną dla całego kraju jest wyznaczenie istotnych skupień obszarów o wysokiej aktywności budowlanej w stosunku do istniejącej zabudowy z wykorzystaniem metody hot-spot (na poziomie obrębów geodezyjnych). Metoda ta polega na przeprowadzeniu analizy statystycznej, która ma na celu zdefiniowanie obszarów wysokiego i niskiego natężenia występowania zjawiska; w tym przypadku pozwoleń na budowę. Obszary zaznaczone na czerwono (hot-spoty) oznaczają, że w danym miejscu nie tylko częściej wydawane są pozwolenia na budowę, ale i obszar otoczony jest innymi miejscami o również większej liczbie wydawanych pozwoleń. Z kolei na niebiesko są oznaczone obszary koncentracji miejsc, które cechują się mniejszą liczbą wydawanych pozwoleń (cold spoty).

Analiza wykazała wyraźną koncentrację przyrostu obszarów zabudowy mieszkaniowej w sąsiedztwie dużych miast, a także niektórych średnich (np. Konina, Nowego Sącza, Suwałk). W wielu przypadkach obszary o najwyższej aktywności budowlanej koncentrują się tuż poza granicami miast. W otoczeniu większości ośrodków wojewódzkich takie obszary wypełniają istotną część obszarów funkcjonalnych, dla których są rdzeniem (m.in. warszawski, trójmiejski), a niekiedy widocznie wykraczają poza nie (np. okolice Poznania). Wyjątek stanowi Opole wraz z sąsiadującymi gminami, gdzie nie można wyróżnić obszarów koncentracji. Jest to zbieżne z licznymi negatywnymi zjawiskami jakie się tam obserwuje, tj. depopulacji całego województwa, niski poziom przedsiębiorczości, niski poziom współpracy międzysamorządowej i związany z tym mała dostępność do transportu publicznego. Z podobnych powodów obszary o bardzo niskiej koncentracji występują przede wszystkim w gminach wzdłuż granic województw, które określa się jako wewnętrzne peryferie.

Można przypuszczać, że powodem takiego rozmieszczenia obszarów wysokiej aktywności budowlanej w otoczeniu dużych miast są niższe ceny działek, jednak bez pogłębionych studiów wybranych przypadków nie należy wysuwać takich wniosków. Analizą komplementarną jest zmiana liczby ludności. Pokazuje ona wyraźne wyludnianie się centrum miast wraz z przyrostem liczby mieszkańców na obszarach de facto spójnych z pozwoleniami na budowę.

Problem ten dotyczy dużej części miast, niezależnie od modelu rozwoju demograficznego. Przykładowo skala depopulacji łódzkiego śródmieścia w latach 2002–2018 (spadek zaludnienia o 23,5%) była blisko dwukrotnie wyższa niż przeciętnie w całym mieście (-12,7%). Podobne zjawisko depopulacji centrum dotyczy także miast rosnących demograficzne. W analogicznym okresie liczba mieszkańców Warszawy wzrosła o 5,3%. W tym samym czasie liczba ludności jej dzielnic centralnych (Śródmieście, Mokotów, Ochota, Praga-Południe, Praga-Północ, Wola i Żoliborz) zmniejszyła się o 8,1%. Największym spadkiem zaludnienia zostało dotknięte m.in. Śródmieście (-16,4%).

W kontekście pozwoleń na budowę zjawisko to widoczne jest wyraźnie między innymi w obszarze funkcjonalnym Poznania. Na tym przykładzie można również zaobserwować, że zdecydowana większość pozwoleń na budowę dotyczy budownictwa jednorodzinnego (także w samym Poznaniu), a także że mieszkańcy nowej zabudowy będą mieć przeważnie więcej niż 15 min pieszo do lekarza czy szkoły. Warto mieć na uwadze przypadek Poznania i jego okolic, ponieważ przez wielu ekspertów podawany jest jako modelowy przykład zjawiska suburbanizacji, a co za tym idzie podobne zjawiska dotykają inne samorządy, tylko że w innej skali.

pieszy dostęp do szkół i szpitali - Poznań - OPM (1)

Przyglądając się bliżej ośrodkom miejskim wyróżnić można kilka takich, gdzie pozwolenia na budowę koncentrują się także w obszarach śródmiejskich. Są to jednak przypadki pojedyncze. Taka sytuacja występuje m.in. Krakowie, Rzeszowie, Radomiu czy Białymstoku.

Mając do dyspozycji dane ewidencyjne z bazy PESEL oraz pozwolenia na budowę można zaobserwować zmiany, które już się dokonały (na podstawie meldunków) oraz te aktualnie zachodzące (na podstawie pozwoleń). Zważywszy na to, że proces inwestycyjny może trwać nawet kilka lat, to na podstawie analizy powyższych danych można np. przygotować się na konieczność dostosowania oferty komunikacji zbiorowej do przyszłych uwarunkowań.


Agnieszka Gajda – pracownik Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, geograf, absolwentka geografii i biologii na Uniwersytecie Jagiellońskim. Stypendystka programu „Doctus – Małopolski fundusz stypendialny dla doktorantów”. Analityk GIS z zacięciem kartograficznym.

Piotr Salata-Kochanowski – pracownik Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, absolwent politologii oraz gospodarki przestrzennej na Uniwersytecie Łódzkim. Stypendysta naukowy Marszałka Województwa Łódzkiego.



* Instytut Rozwoju Miast i Regionów, wspólnie z Ministerstwem Rozwoju (Lider Konsorcjum) oraz Uczelnią Łazarskiego, realizuje projekt „Nowy model urbanizacji w Polsce – praktyczne wdrożenie zasad odpowiedzialnej urbanizacji oraz miasta zwartego (NewUrbPact)”. Projekt jest współfinansowany przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju w ramach Strategicznego Programu Badań Naukowych i Prac Rozwojowych „Społeczny i gospodarczy rozwój Polski w warunkach globalizujących się rynków” – GOSPOSTRATEG.
NCBIR logo z czerwonym napisem