Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej

https://doi.org/10.51733/opm.2023.15

Raport w punktach

• Polska należy do grona europejskich liderów budownictwa mieszkaniowego. W latach 2017–2021 każdorazowo realizowany był roczny cel liczby mieszkań oddanych do użytku. W 2021 r. w Polsce wybudowano 6,2 mieszkania na 1000 mieszkańców, więcej niż w Niemczech, Czechach czy Słowacji. To niemal wyłącznie zasługa sektora deweloperskiego i indywidualnego.
• Zgodnie z danymi statystyki publicznej, wśród miliona mieszkań wybudowanych w latach 2017–2021 61,7% oddali do użytku deweloperzy, a za powstanie kolejnych 35,6% odpowiedzialne były podmioty indywidualne. Sektor deweloperski zdominował rynek mieszkaniowy zwłaszcza w miastach dużych, osiągając 90% udziału w efektach budownictwa mieszkaniowego. W miastach małych najwięcej mieszkań oddano w sektorze indywidualnym (53%).
• Strefami o największej aktywności w zakresie budownictwa mieszkaniowego są duże miasta oraz obszary metropolitalne Warszawy, Poznania, Wrocławia i Trójmiasta, a także ośrodki miejskie o wykształconej funkcji turystycznej, położone w górach i obszarze nadmorskim.
• Miasta angażują się w tworzenie zasobów mieszkaniowych w niewielkim zakresie. Ponad połowa badanych miast w latach 2017–2021 nie wybudowała ani jednego mieszkania.
• Miasta średniej wielkości w latach 2017–2021 posiadały większy odsetek mieszkań społecznych w strukturze budownictwa mieszkaniowego (3,2%) niż miasta duże i małe (1,6%).
• Rozszerzenie dostępnych instrumentów finansowania mieszkalnictwa wpłynęło na wzrost zainteresowania gmin budownictwem mieszkaniowym. Tylko w 2021 r. rozpoczęto realizację ok. 16 tys. mieszkań o charakterze społecznym. To tyle, ile wybudowano łącznie w latach 2017–2021. Od 2023 r. należy oczekiwać znaczącego wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań w tym sektorze.
• Zidentyfikowane w badaniu aktywne towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) znajdowały się w 3% gmin w Polsce. W latach 2017–2021 wybudowały one łącznie 7,5 tys. mieszkań, jednocześnie w całym kraju powstało 7,7 tys. mieszkań komunalnych.
• Efekty budownictwa mieszkaniowego realizowanego przez gminy i ich spółki są w rzeczywistości większe, niż wynika to z danych gromadzonych w statystyce publicznej. W badanej próbie 427 miast zidentyfikowano różnice sięgające 42%.
• W gronie 427 badanych miastach w latach 2017–2021 mieszkania o funkcji komunalnej stanowiły 20% ogółu mieszkań oddanych do użytku przez TBS. Z kolei 14% nowo powstałych mieszkań realizowanych przez TBS przeznaczonych było na rynek komercyjny.
• W ramach Funduszu Mieszkań dla Rozwoju, który finansuje działalność PFR Nieruchomości w zakresie rządowego programu mieszkaniowego do końca 2021 r., wybudowano lub rozpoczęto budowę 7,1 tys. mieszkań.
• Niezabudowane grunty gminne przeznaczone na cele mieszkaniowe stanowiły 0,3% powierzchni 578 badanych miast. 71% z nich to tereny pod rozwój mieszkalnictwa jednorodzinnego. Wyposażonych w infrastrukturę techniczną było 41% tych terenów.
• 40% ze 482 badanych miast w latach 2017–2021 korzystało z dostępnych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa. W perspektywie lat 2022–2024 znacząco wzrosło zainteresowanie zewnętrznymi źródłami finasowania – chęć skorzystania z nich zgłosiło 70% badanych miast.
• Spośród 198 miast pozyskujących środki zewnętrzne na inwestycje mieszkaniowe w latach 2017–2021, aż 80% z nich korzystało z bezzwrotnego wsparcia na budownictwo komunalne z Funduszu Dopłat. Wśród pozostałych 11 wskazanych źródeł były m.in.: preferencyjne finansowanie kredytowe na społeczne budownictwo czynszowe (22%), Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa (8%) oraz fundusze unijne (8%).
• Miasta, jeżeli już występowały o dotacje zewnętrzne, koncentrowały się na tworzeniu nowych zasobów, a nie na remontach. W latach 2017–2021 badane gminy uzyskały dofinansowanie na wybudowanie 14,9 tys. mieszkań oraz na remont 1,7 tys. lokali mieszkalnych. • W latach 2022–2024 w największym stopniu wzrasta zainteresowanie miast środkami z Funduszu Termomodernizacji i Remontów. Chęć wnioskowania o nie wyraża co trzecie miasto, które zamierza prowadzić działania inwestycyjne.
• Niewielkim zainteresowaniem miast cieszą się projekty mieszkaniowe realizowane w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. W latach 2008–2022 zrealizowano dwa tego typu projekty, a kolejnych pięć było w przygotowaniu. Podobna sytuacja dotyczy programu „Lokal za grunt”, w który do końca 2022 r. zaangażowały się trzy miasta

Literatura

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), 2022, Efekty rzeczowe programu BSK. Dostępne na:
https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Bezzwrtone_wsparcie_budownictwa/efekty_rzeczowe_BSK_2022_06_30.pdf [data dostępu: 30.11.2022].
Bubak A., 2016, Oferta Banku Gospodarstwa Krajowego dla budownictwa mieszkaniowego w ramach programów rządowych i działalności własnej banku, prezentacja na Konferencji Regionalnej w Katowicach. Dostępne na: https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/news/Konferencje_BGK/18.01.2016_-_DBS_Gdansk/Arkadiusz_Bubak_Fundusz_Municypalny_-_Konferencja_regionalna_dot_finansowania_b.pdf [data dostępu: 30.11.2022].
Bryx M., Rudzka I., 2021, Dostępność mieszkań na wynajem w Polsce za I półrocze 2021, Program Analityczno-Badawczy Fundacji Warszawski Instytut Bankowości, Warszawa.
Cesarski M., 2010, Przesłanki i wyzwania społecznej polityki mieszkaniowej UE, [w:] B. Balcerzak-Paradowska, A. Rączaszek (red.), Międzynarodowa polityka społeczna – aspekty porównawcze, Wydawnicto Instytutu Pracy i Spraw Socjalnych, Warszawa–Katowice.
Cymerman J., 2011, Aktywna gospodarka nieruchomościami w gminie. Prawo. Instrumenty. Dochody gmin, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, Koszalin.
Cymerman J., 2013, Lokalna polityka gospodarki nieruchomościami w kreowaniu wartości nieruchomości, Studia Ekonomiczne, 144, 203–216.
Departament Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, 2022, Programy mieszkaniowe – informator dla gmin, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Warszawa.
Europejski Zielony Ład, 2019, komunikat Komisji do Parlamentu Europejskiego, Rady Europejskiej, Rady Komitetu Ekonomiczno-Społecznego i Komitetu Regionów, Komisja Europejska. Główny Urząd Statystyczny (GUS), 2022, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2021. Raport z wstępnych wyników, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/spisy-powszechne/nsp-2021/nsp-2021-wyniki-wstepne/raport-zawierajacy-wstepne-wyniki-nsp-2021,6,1.html [data dostępu: 30.06.2022].
Fogel P., 2012, Wskaźniki oceny polityki przestrzennej w gminach, Biuletyn KPZK PAN, 250, 94–95.
Groeger L., 2016, Programy wspierania budownictwa mieszkaniowego w Polsce i ich wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych, Space-Society-Economy, 18, 13–146.
Erbel J., 2020. Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej, Wysoki Zamek, Kraków.
Jarczewski W., Kułaczkowska A. (red.), 2019, Rewitalizacja. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków.
Kańduła J., 2009, Inicjatywa JESSICA jako innowacyjna metoda wykorzystania funduszy strukturalnych do finansowania rozwoju obszarów miejskich, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego. Ekonomiczne Problemy Usług, 37, 31–40.
Klimek D., 2016, Fundusz Municypalny jako instrument finansowania zrównoważonego rozwoju lokalnego, Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego, 437, 187–207.
Kowalewski A., 2015, Gospodarka przestrzenna – 25 lat samorządnej i samorządowej Polski, Samorząd terytorialny, 1,2, 36–43.
Kruś M., 2019, Akty planistyczne gminy a uchwała lokalizacyjna, [w:] J. Szalachetko (red.), Specustawa mieszkaniowa a samodzielność planistyczna gminy. Dylematy prawników i urbanistów, Instytut Metropolitalny, Gdańsk.
Linhart M., Hána P., Leško J., 2022, Property Index. Overview of European Residential Markets. 11th edition, Deloitte.
Lis P., 2005. Koncepcje polityki mieszkaniowej, Zeszyty Naukowe Katedry Polityki Gospodarczej i Planowania Rozwoju, 31, 1–58.
Markowski T., Drzazga D., Sikora-Fernandez D., Groeger L., Danielewicz J., 2018, Raport w sprawie polityki mieszkaniowej państwa, Studia Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, 185.
Małkowska A., 2010, Ekonomiczne efekty gospodarowania nieruchomościami gmin, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, 822, 77–87.
Mejszelis M., 2003, Rynek nieruchomości gruntowych a rozwój gospodarczy gmin, Stowarzyszenie Naukowe Instytut Gospodarki i Rynku, Szczecin.
Milewska-Wilk H., Nowak K., 2022, Dane o mieszkalnictwie w Polsce. Definicje, źródła, zestawienia, zmiany, Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa-Kraków.
Muzioł-Węcławowicz A., 2021, Mieszkalnictwo społeczne w Polsce – wyzwania i ograniczenia, Studia BAS, 2, 66, 83–112.
Muzioł-Węcławowicz A., 2022, Samorządy muszą być aktywnym graczem w polityce mieszkaniowej, [w:] J. Kucharczuk, P. Musiałek (red.), Lokalna alternatywa. Jak wybudować w Polsce brakujące mieszkania?, Klub Jagielloński, Kraków.
Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K. (red.), 2018, Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa.
Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K., 2023, Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych, Warszawa-Kraków.
Nowak M.J., 2015, Nieefektywność decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w kształtowaniu ładu przestrzennego a działania organów administracji publicznej, [w:] J. Martyniuk-Pęczek, M. J. Nowak (red.), Aktualne problemy zarządzania rozwojem przestrzennym w Polsce, Biuletyn KPZK PAN, 257/258, 46–60.
Nowak K., 2018. Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, [w:] A. Muzioł-Węcławowicz, K. Nowak (red.), Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa.
Nowak K., 2021a, Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Instytut Geografii Społeczno-Ekonomicznej i Gospodarki Przestrzennej UG, Warszawa-Kraków –Gdańsk.
Nowak K., 2021b, Lokalna polityka mieszkaniowa jako instrument przeciwdziałania niekontrolowanej urbanizacji w miastach kurczących się, Urban Development Issues, 71, 128–138.
Odpowiedź z dnia 4 października 2022 r. Minister w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów p. Agnieszki Ścigaj na pismo Rzecznika Praw Obywatelskich (nr DIS.414.4.2022). Dostępne na: https://bip.brpo.gov.pl/sites/default/files/2022-10/odpowiedz_kprm_sytuacja_mieszkaniowa_04.10.2022.pdf [data dostępu: 30.11.2022].
Przymeński A., Oliwa‑Ciesielska M., 2014, Publiczna pomoc mieszkaniowa a demarginalizacja społecznej ludności ubogiej, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań.
Rada Ministrów, 2016, Planowanie w układzie zadaniowym na rok 2017. Skonsolidowany plan wydatków w układzie zadaniowym na 2020 rok i dwa kolejne lata.
Rada Ministrów, 2017, Planowanie w układzie zadaniowym na rok 2018. Skonsolidowany plan wydatków w układzie zadaniowym na 2020 rok i dwa kolejne lata.
Rada Ministrów, 2018, Planowanie w układzie zadaniowym na rok 2019. Skonsolidowany plan wydatków w układzie zadaniowym na 2020 rok i dwa kolejne lata.
Rada Ministrów, 2019, Planowanie w układzie zadaniowym na rok 2020. Skonsolidowany plan wydatków w układzie zadaniowym na 2020 rok i dwa kolejne lata.
Rada Ministrów, 2020, Planowanie w układzie zadaniowym na rok 2021. Skonsolidowany plan wydatków w układzie zadaniowym na 2020 rok i dwa kolejne lata.
Sroka B., 2021, Dychotomia procesu urbanizacji, czyli rozlewanie miast kurczących się w kontekście systemu planowania przestrzennego, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Kraków–Warszawa.
Sześciło D., Gąsiorowska A., Łapszyński R., Zakroczymski S., 2021, Rządowy Fundusz Inwestycji Lokalnych: każdemu według potrzeb czy według barw politycznych?, Fundacja im. Stefana Batorego, Warszawa.
Umowa Partnerstwa Polski i Unii Europejskiej 2021–2027, Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej. Dostępne na: https://www.funduszeeuropejskie.gov.pl/media/109449/umowa_partnerstwa
_broszura_210x210_nowa_3-small.pdf [data dostępu: 30.11.2022]. Zakończenie oceny Merytorycznej II stopnia wniosków o dofinansowanie złożonych w ramach konkursu nr POIS/1.7.1/6/2021, Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w Katowicach, 19.01.2022. Dostępne na: https://www.wfosigw.katowice.pl/aktualnosci-poiis2/2748-zakonczenie-oceny-merytorycznej-ii-stopnia-wnioskow-o-dofinansowanie-zlozonych-w-ramach-konkursu-nr-pois-1-7-1-6-2021.html [data dostępu: 30.11.2022].
Ziobrowski Z., 2009, Polityka przestrzenna a decyzje o warunkach zabudowy, Problemy Rozwoju Miast, 6 (4), 21–25.

Źródła internetowe

Dlaczego Karlino, b.d., Dostępne na: https://karlino.pl/cms/3440/dlaczego_karlino [data dostępu: 30.11.2022].
Finansowanie budowy mieszkań w Żorach bez poręczenia Miasta, b.d., Aesco Group. Dostępne na: https://aesco.com.pl/finansowanie-budowy-mieszkan-w-zorach-bez-poreczenia-miasta [data dostępu: 30.11.2022].
Karlino – Program 10 lat – 10 000 mieszkańców, b.d., Forum Rozwoju Lokalnego. Dostępne na: https://forumrozwojulokalnego.pl/dobre-praktyki/28 [data dostępu: 27.03.2023].
Komunikaty Kredytu preferencyjnego SBC, b.d., Bank Gospodarstwa Krajowego. Dostępne na: https://www.bgk.pl/bip/komunikaty-kredytu-preferencyjnego-sbc-112 [data dostępu: 30.11.2022].
Mapa dotacji UE, https://mapadotacji.gov.pl/[data dostępu: 30.11.2022].
Polityka mieszkaniowa, b.d., Serwis Rzeczypospolitej Polskiej. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/polityka-mieszkaniowa [data dostępu: 30.11.2022].
Program Czyste Powietrze, https://czystepowietrze.gov.pl [data dostępu: 30.11.2022].
Rekordowe zainteresowanie kredytami na budowę mieszkań czynszowych, 29.11.2022, Bank Gospodarstwa Krajowego. Dostępne na: https://media.bgk.pl/217742-rekordowe-zainteresowanie-kredytami-na-budowe-mieszkan-czynszowych [data dostępu: 30.11.2022].
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, o których mowa w art. 7a ustawy, b.d., Krajowy Zasób Nieruchomości. Dostępne na: https://www.kzn.gov.pl/istniejace-sim [data dostępu: 30.11.2022].
Unibep z Bielska jako pierwszy w Polsce zbuduje mieszkania komunalne w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego… w Małkini, 5.07.2021, Bielsk.eu. Dostępne na: https://bielsk.eu/bielsk-podlaski/33597-unibep-z-bielska-jako-pierwszy-w-polsce-zbuduje-mieszkania-komunalne-w-ramach-partnerstwa-publiczno-prywatnego-w-malkinii [data dostępu: 30.11.2022].
ZTK Żory, https://ztkzory.pl/szczegoly-programu-z-przyszloscia-w-zorach [data dostępu: 30.11.2022].
Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, b.d., https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/agent.xsp?symbol=RPL&Id=RM-0610-22-23 [data dostępu: 2.04.2023].

Akty prawne

Narodowy Program Mieszkaniowy, załącznik do Uchwały nr 115/2016 Rady Ministrów z dnia 27 września 2016 r. w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Uchwała nr 160 Rady Ministrów z dnia 20 grudnia 2016 r. w sprawie programu kompleksowego wsparcia rodzin „Za życiem” (M.P.2016 poz. 1250).
Uchwała nr 189 Rady Ministrów z dnia 27 grudnia 2021 r. zmieniająca uchwałę w sprawie programu kompleksowego wsparcia dla rodzin „Za życiem” (M.P. 2022 poz. 64).
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2022 r. poz. 559 ze zm.).
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.).
Ustawa z dnia 9 listopada 2000 r. o repatriacji (Dz.U. z 2022 r. poz. 1105).Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz.172 ze zm.).Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.).Ustawa z dnia 4 listopada 2016 r. o wsparciu kobiet w ciąży i rodzin (Dz.U. z 2020 poz. 1329 ze zm.).
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2021 r. poz. 1538).Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz.U. z 2021 r. poz. 2158 ze zm.).
Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11 ze zm.).
Ustawa z dnia 8 czerwca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2022 r. poz. 1383).
Ustawa z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz.U. z 2022 poz. 2456).
Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018–2027, załącznik do uchwały nr XXXIV/732/2017 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 13 grudnia 2017 r.
Program kompleksowego wsparcia dla rodzin „Za życiem” (2021), załącznik do uchwały nr 189 Rady Ministrów z dnia 27 grudnia 2021 r.
Program integracji społeczności Romów w Polsce na lata 2011–2030, załącznik do uchwały nr 190 Rady Ministrów z dnia 21 grudnia 2020 r.