Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej

https://doi.org/10.51733/opm.2023.03

Raport w punktach

• W Polsce na 1000 osób przypada średnio 392 mieszkań. Wskaźnik ten jest o 26% niższy od średniej europejskiej (495 mieszkań).
• Deficyt mieszkaniowy w Polsce w 2020 r. wynosił ok. 2 300 000 mieszkań.
• Wydatki na budownictwo mieszkaniowe w 2020 r. stanowiły w Polsce 1,9% udziału w tworzeniu PKB, natomiast w UE średnio 5,4% PKB.
• Nasilenie przyrostu cen najmu w Polsce w latach 2015–2020 znacznie przewyższa średnią notowaną dla większości państw Wspólnoty Europejskiej i wynosi 19,7% (średnia UE – 6,6%).
• Wysoki wskaźnik mieszkań własnościowych dla Polski (85,6%) oraz niski mieszkań wynajmowanych (14,4%) wskazuje na ok. 16% odchylenie w stosunku do rozkładu własnościowego zasobu mieszkań w UE (70% – własność, 30% – najem).
• Udział rynkowego najmu w strukturze własnościowej mieszkań wynosi 3,3%, przy średniej UE 20,7%.
• Polska zajmuje 4. miejsce wśród krajów UE pod względem przeludnienia mieszkań ze wskaźnikiem 36,9% (średnia europejska to 17,5%).
• Przeciętna powierzchnia mieszkania przypadająca na osobę w Polsce wynosi 24,3 m2, natomiast w Europie – 33 m2. • Zasób mieszkaniowy w Polsce liczył w 2020 r. 15 015 333 mieszkań.
• W 2020 r. najniższy wskaźnik opisujący zdolność nabywczą nieruchomości mieszkaniowych zaobserwowano w Warszawie (0,72) i Gdańsku (0,77).
• Według badań fundacji Habitat for Humanity aż 60% polskich gospodarstw nie stać ani na zakup mieszkania, ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w warunkach rynkowych (Habitat for Humanity 2020: 4).
• Zgodnie z danymi Eurostatu, w roku 2020 ponad 47% Polaków w wieku 25–34 lat (czyli około 3 miliony młodych ludzi) nadal mieszkało z rodzicami. Jest to odsetek blisko dwa razy większy od średniej dla całej Unii Europejskiej.
• Według 32% obywateli brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe stanowią najważniejszy problem polskich rodzin.
• Większość miast, których mieszkańcy uzyskują średnio najwyższe dochody, powyżej 6000 zł brutto – Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław – cechuje się zauważalnie gorszą dostępnością cenową mieszkań w porównaniu do miast, w których mieszkańcy uzyskują średnio niższe dochody.
• Na koniec 2020 r. w 26,1% mieszkań lokatorzy zalegali z opłatami za mieszkanie.
• Niemal 56% zasobu mieszkań komunalnych miast wojewódzkich i marszałkowskich znajduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Zasoby mieszkaniowe gmin w 2020 r. stanowiły nieco ponad 5% ogółu mieszkań (806 666).
• W 2020 r. za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania trzeba było zapłacić średnio na rynku wtórnym 5 529 zł/m2, co stanowi 9-procentowy wzrost względem 2019 r.
• Spośród miast wojewódzkich i marszałkowskich wyraźnie najwyższym poziomem cen mieszkań na rynku wtórnym w 2020 r. cechowały się: Warszawa (10 519 zł/m2), Gdańsk (8830 zł/m2) oraz Kraków (8434 zł/m2). Najniższe średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w 2020 r. występowały w miastach wojewódzkich/marszałkowskich: Zielonej Górze (4448 zł/m2), Gorzowie Wielkopolskim (4252 zł/m2) i Kielcach (4896 zł/m2).
• W latach 2015–2020 średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym wzrosła o ok. 12% (tj. z 5566 zł do 6212 zł). Największą, 8-procentową roczną dynamikę wzrostu ceny odnotowano w 2020 r. Uwzględniając dane dotyczące zasobu mieszkań, liczby gospodarstw domowych oraz podawane w ostatnim spisie powszechnym szacunki dotyczące mieszkań niezamieszkałych (11%), deficyt mieszkaniowy sięga 2,4 miliona mieszkań (GUS 2022).
• Na rynku pierwotnym w 2020 r. mieszkania były najdroższe w Warszawie (9153 zł/m2), Krakowie (8177 zł/m2) oraz Gdańsku (8118 zł/m2). Najniższe ceny na rynku pierwotnym spośród miast wojewódzkich i marszałkowskich w 2020 r. dotyczyły: Zielonej Góry (4636 zł/m2), Gorzowa Wielkopolskiego (4485 zł/m2) oraz Opola (5235 zł/m2).
• Połowę mieszkań na rynku pierwotnym w 2020 r. w miastach wojewódzkich i marszałkowskich sprzedano w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, a 25% mieszkań na rynku wtórnym zostało sprzedanych w Warszawie.
• W 2020 r. w Polsce odnotowano najwyższy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku w UE. Na każde 1000 mieszkańców ukończono średnio 5,8 mieszkania.
• Najwięcej nowych mieszkań wybudowano w Warszawie (ponad 122 tys.), Krakowie (blisko 60 tys.) i Wrocławiu (ok. 56 tys.). Najmniej oddano do użytkowania w Gorzowie Wielkopolskim (niecałe 3,5 tys.) i Opolu (nieco ponad 4 tys.).
• W strukturze mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r. przeważało budownictwo deweloperskie (64,8%) i kolejno: jednorodzinne (33,4%), społeczne (2%) oraz spółdzielcze czynszowe i komunalne (poniżej 1%). • Największe zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych spowodowane pandemią COVID-19 zauważono w obrocie oraz najmie krótkoterminowym. Pandemia w mniejszym stopniu oddziaływała na sektor budownictwa.
• Analitycy nieruchomości wskazują na wywołane skutkami pandemii osłabnięcie trendu zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych (np. na najem krótkookresowy) oraz jednoczesny brak wpływu na procesy nabywania mieszkań na potrzeby własne.
• W 2020 r. zasadniczo nie zauważono wpływu pandemii na ceny nieruchomości. Zarówno w ujęciu ogólnopolskim, jak i w większości miast wojewódzkich, można było nadal obserwować dodatnią dynamikę zmian cen w tempie zbliżonym lub nieodstającym znacznie od obserwowanej w latach poprzednich.
• W 2020 r. odnotowano okresowe fluktuacje oraz zachwiania trendów przekładające się na położenie gospodarcze kraju (niskie stopy procentowe, zmniejszona aktywność na rynku, czasowy spadek częstotliwości obrotu, trudności w inicjowaniu i kończeniu inwestycji).
• W ujęciu średniorocznym stawki najmu dla pokoi mieściły się w zakresie 650–1014 zł, przy czym w większości miast osiągały nie więcej niż 800 zł. W przypadku czynszu najmu mieszkań ceny kształtowały się na poziomie 1094–2684 zł.

Literatura

Bryx M., Rudzka I., 2020, Alternatywny model kredytowania hipotecznego na cele mieszkaniowe, Fundacja Warszawski Instytut Bankowości, Warszawa.
Adamczyk I., Murzacz B., Myna A., Zabiegły G., Zabiegła J., 2018, Gospodarka mieszkaniowa w latach 2013–2017, Główny Urząd Statystyczny, Urząd Statystyczny w Lublinie, Warszawa–Lublin. Dostępne na: http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/[data dostępu: 31.07.2022].
Adamczyk I., Różańska B., Sobczyk M., 2021, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2020 r., Główny Urząd Statystyczny, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/gospodarka-mieszkaniowa-i-infrastruktura-komunalna-w-2020-roku,13,15.html# [data dostępu: 04.07.2022].
Augustyniak H., Gałaszewska K., Łaszek J., Olszewski K., Waszczuk J., Zaczek M., 2021, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2020 r., Narodowy Bank Polski, Warszawa. Dostępne na: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html [data dostępu: 01.07.2022].
Chmielewska A., Cierniak-Piotrowska M., Daciuk-Dubrawska J., Dąbrowska A., Filip P., Kuchta A., Stelmach K., Szałtys D., Szymczuk M., Wysocka A., Cendrowska A., Kaprzyk A., Seweryn E., Zgierska A., Adamczyk I., Andriusiuk K., Matulska-Bachura A., Papierska A., 2022, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2021. Raport z wstępnych wyników, Główny Urząd Statystyczny, Warszawa. Dostępne na: https://stat.gov.pl/spisy-powszechne/nsp-2021/nsp-2021-wyniki-wstepne/raport-zawierajacy-wstepne-wyniki-nsp-2021,6,1.html [data dostępu: 29.07.2022].
Habitat for Humanity Poland, 2020, Problemy mieszkaniowe Polek i Polaków oraz ocena istniejących rozwiązań. Wyniki badań opinii publicznej, Warszawa. Dostępne na: https://habitat.pl/files/fm2020/problemy_mieszkaniowe_Polek_i_Polakow.pdf [data dostępu: 01.07.2022].
Jadach-Sepioło A., Samorek B., Tomczyk E., Basińska P., 2022, Polski rynek nieruchomości w 2020 roku ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Warszawa. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/analizy-polskiego-rynku-nieruchomosci [data dostępu: 31.07.2022].
Muzioł-Węcławowicz A. (red.), Nowak K. (red.), 2018, Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa. Dostępne na: https://obserwatorium.miasta.pl/mieszkalnictwo-spoleczne-raport-o-stanie-polskich-miast [data dostępu: 29.07.2022].
Nowak K., 2021, Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Instytut Geografii Społeczno-Ekonomicznej i Gospodarki Przestrzennej Uniwersytetu Gdańskiego, Warszawa–Kraków–Gdańsk. Dostępne na: https://irmir.pl/publisher/krajowy-i-lokalny-wymiar-polityki-mieszkaniowej [data dostępu: 26.10.2022].
Organisation for Economic Cooperation and Development (OECD), b.d., Housing market: Housing stock and construction, OECD Directorate of Employment, Labour and Social Affairs – Social Policy Division. Dostępne na: https://www.oecd.org/housing/data/affordable-housing-database/housing-market.htm [data dostępu: 29.07.2022].
Surówka K., Wyrobek J., Surówka M., 2020, The Condition of Polish Housing Against the Background of Selected European Countries, European Research Studies Journal, 23 (2). Dostępne na: https://ideas.repec.org/a/ers/journl/vxxiiiy2020ispecial2p469-482.html [data dostępu: 20.07.2022].
Think co. Real Estate Research Lab, 2022, Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?, Warszawa. Dostępne na: https://thinkco.pl/raport-mieszkalbym [data dostępu: 20.07.2022].
Akty prawne
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351).
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048).
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360).
Źródła internetowe
Bank Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego (BDL GUS), https://bdl.stat.gov.pl [data dostępu: 29.07.2022].
Construction market experts. Data dostępu: https://constructionmarketexperts.com/aktualnosci/jak-rynek-nieruchomosci-radzi-sobie-podczas-epidemii-koronawirusa [data dostępu: 20.07.2022].
Dodatki mieszkaniowe, b.d. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/dodatki-mieszkaniowe [data dostępu: 29.07.2022].
Eurostat – Average household size – EU-SILC survey, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVPH01__custom_3058844/default/table [data dostępu: 04.07.2022].
Eurostat Data Browser – Distribution of population by degree of urbanisation, dwelling type and income group – EU-SILC survey, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/product/page/ILC_LVHO01__custom_3057351 [data dostępu: 13.07.2022].
Eurostat Data Browser – Distribution od population by tenure status, type of household and income group – EU-SILC survey, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO02__custom_2030695/default/table [data dostępu: 06.07.2022].
Eurostat Data Browser – Economy and finance, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/explore/all/economy?lang=en&display=list&sort=category&extractionId=ILC_LVHO01 [data dostępu: 04.07.2022].
Eurostat Data Browser – Housing cost overburden rate by household type – EU-SILC survey, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/product/page/ILC_LVHO07E [data dostępu: 05.07.2022].
Eurostat Data Browser – Population and social conditions, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/explore/all/popul?lang=en&subtheme=cens&display=list&sort=category&extractionId=ILC_LVHO01 [data dostępu: 04.07.2022].
Eurostat Data Browser – Overcrowding rate by age, sex and poverty status – total population – EU-SILC survey, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO05A__custom_1513630/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=5c55dfba-c13c-4e7a-9d5e-d637eb61bf04 [data dostępu: 01.07.2022].
Eurostat Statistics Explained – Glossary: Housing cost overburden rate, https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Glossary:Housing_cost_overburden_rate [data dostępu: 29.07.2022].
Eurostat Statistics Explained – Glossary: Overcrowding rate, https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Glossary:Overcrowding_rate&lang=en [data dostępu: 06.07.2022].
Evolution of house prices and rents, b.d. Dostępne na: https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-2a.html?lang=en [data dostępu: 06.07.2022].
Google Trends, https://trends.google.pl [data dostępu: 01.06.2022].
House or flat – owning or renting, b.d. Dostępne na: https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1a.html?etrans=pl [data dostępu: 29.07.2022].
Powierzchnia użytkowa mieszkania, b.d. Dostępne na: https://stat.gov.pl/metainformacje/slownik-pojec/pojecia-stosowane-w-statystyce-publicznej/324,pojecie.html [data dostępu: 11.10.2022].
Ptaszyński J., 13.01.2021, Rynek mieszkaniowy w 2020 roku: RPP wsparła zakupy nieruchomości, COVID-19 osłabił najem, aleBank.pl. Dostępne na: https://alebank.pl/rynek-mieszkaniowy-w-2020-roku-rpp-wsparla-zakupy-nieruchomosci-covid-19-oslabil-najem/?id=355297&catid=625&cat2id=22871&cat3id=30292 [data dostępu: 15.07.2022].
Quality of housing, b.d. Dostępne na: https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1c.html?lang=en [data dostępu: 29.07.2022].
Size of housing, b.d. Dostępne na: https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1b.html?lang=en [data dostępu: 07.07.2022].
Statista, https://www.statista.com/statistics [data dostępu: 29.07.2022].
System Obsługi Najmu, https://systemobsluginajmu.pl [data dostępu: 26.10.2022].
W 2020 r. wzrósł odsetek mieszkań oddanych do użytku – o 6,7%, 10.03.2021, Serwis Rzeczypospolitej Polskiej. Dostępne na: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/w-2020-r-wzrosl-odsetek-mieszkan-oddanych-do-uzytku–o-67-proc [data dostępu: 20.07.2022].