OPM
2205.2023

Raport „Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych”

  • OPM
  • Artykuł

Publikacja ma na celu dostarczenie danych o polskim rynku mieszkaniowym w kontekście rynku europejskiego oraz zidentyfikowanie kluczowych kwestii mieszkaniowych. Raport bazuje na analizie danych statystycznych za lata 2015–2020 w ujęciu ogólnopolskim oraz w układzie miast wojewódzkich i marszałkowskich. W pracy dokonano próby kompleksowego przeglądu rozwoju sektora mieszkaniowego poprzez przedstawienie gdzie, jak i za ile mieszkają Polacy. Skupiono się na charakterystyce zasobu i standardu mieszkaniowego, kosztów związanych z mieszkalnictwem i działalnością budowlaną, cenach oraz obrocie na rynku pierwotnym i wtórnym, jak również na rynku najmu. Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym została uzupełniona o ocenę skutków wywołanych pandemią COVID-19 w sferze mieszkalnictwa.

Z raportu dowiesz się m.in., że:

• W Polsce na 1000 osób przypada średnio 392 mieszkań. Wskaźnik ten jest o 26% niższy od średniej europejskiej (495 mieszkań).
• Deficyt mieszkaniowy w Polsce w 2020 r. wynosił ok. 2 300 000 mieszkań.
• Wydatki na budownictwo mieszkaniowe w 2020 r. stanowiły w Polsce 1,9% udziału w tworzeniu PKB, natomiast w UE średnio 5,4% PKB.
• Nasilenie przyrostu cen najmu w Polsce w latach 2015–2020 znacznie przewyższa średnią notowaną dla większości państw Wspólnoty Europejskiej i wynosi 19,7% (średnia UE – 6,6%).
• Wysoki wskaźnik mieszkań własnościowych dla Polski (85,6%) oraz niski mieszkań wynajmowanych (14,4%) wskazuje na ok. 16% odchylenie w stosunku do rozkładu własnościowego zasobu mieszkań w UE (70% – własność, 30% – najem).
• Udział rynkowego najmu w strukturze własnościowej mieszkań wynosi 3,3%, przy średniej UE 20,7%.
• Polska zajmuje 4. miejsce wśród krajów UE pod względem przeludnienia mieszkań ze wskaźnikiem 36,9% (średnia europejska to 17,5%).
• Przeciętna powierzchnia mieszkania przypadająca na osobę w Polsce wynosi 24,3 m2, natomiast w Europie – 33 m2. • Zasób mieszkaniowy w Polsce liczył w 2020 r. 15 015 333 mieszkań.
• W 2020 r. najniższy wskaźnik opisujący zdolność nabywczą nieruchomości mieszkaniowych zaobserwowano w Warszawie (0,72) i Gdańsku (0,77).
• Według badań fundacji Habitat for Humanity aż 60% polskich gospodarstw nie stać ani na zakup mieszkania, ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w warunkach rynkowych (Habitat for Humanity 2020: 4).
• Zgodnie z danymi Eurostatu, w roku 2020 ponad 47% Polaków w wieku 25–34 lat (czyli około 3 miliony młodych ludzi) nadal mieszkało z rodzicami. Jest to odsetek blisko dwa razy większy od średniej dla całej Unii Europejskiej.
• Według 32% obywateli brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe stanowią najważniejszy problem polskich rodzin.
• Większość miast, których mieszkańcy uzyskują średnio najwyższe dochody, powyżej 6000 zł brutto – Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław – cechuje się zauważalnie gorszą dostępnością cenową mieszkań w porównaniu do miast, w których mieszkańcy uzyskują średnio niższe dochody.
• Na koniec 2020 r. w 26,1% mieszkań lokatorzy zalegali z opłatami za mieszkanie.
• Niemal 56% zasobu mieszkań komunalnych miast wojewódzkich i marszałkowskich znajduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Zasoby mieszkaniowe gmin w 2020 r. stanowiły nieco ponad 5% ogółu mieszkań (806 666).
• W 2020 r. za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania trzeba było zapłacić średnio na rynku wtórnym 5 529 zł/m2, co stanowi 9-procentowy wzrost względem 2019 r.
• Spośród miast wojewódzkich i marszałkowskich wyraźnie najwyższym poziomem cen mieszkań na rynku wtórnym w 2020 r. cechowały się: Warszawa (10 519 zł/m2), Gdańsk (8830 zł/m2) oraz Kraków (8434 zł/m2). Najniższe średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w 2020 r. występowały w miastach wojewódzkich/marszałkowskich: Zielonej Górze (4448 zł/m2), Gorzowie Wielkopolskim (4252 zł/m2) i Kielcach (4896 zł/m2).
• W latach 2015–2020 średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym wzrosła o ok. 12% (tj. z 5566 zł do 6212 zł). Największą, 8-procentową roczną dynamikę wzrostu ceny odnotowano w 2020 r. Uwzględniając dane dotyczące zasobu mieszkań, liczby gospodarstw domowych oraz podawane w ostatnim spisie powszechnym szacunki dotyczące mieszkań niezamieszkałych (11%), deficyt mieszkaniowy sięga 2,4 miliona mieszkań (GUS 2022).
• Na rynku pierwotnym w 2020 r. mieszkania były najdroższe w Warszawie (9153 zł/m2), Krakowie (8177 zł/m2) oraz Gdańsku (8118 zł/m2). Najniższe ceny na rynku pierwotnym spośród miast wojewódzkich i marszałkowskich w 2020 r. dotyczyły: Zielonej Góry (4636 zł/m2), Gorzowa Wielkopolskiego (4485 zł/m2) oraz Opola (5235 zł/m2).
• Połowę mieszkań na rynku pierwotnym w 2020 r. w miastach wojewódzkich i marszałkowskich sprzedano w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, a 25% mieszkań na rynku wtórnym zostało sprzedanych w Warszawie.
• W 2020 r. w Polsce odnotowano najwyższy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku w UE. Na każde 1000 mieszkańców ukończono średnio 5,8 mieszkania.
• Najwięcej nowych mieszkań wybudowano w Warszawie (ponad 122 tys.), Krakowie (blisko 60 tys.) i Wrocławiu (ok. 56 tys.). Najmniej oddano do użytkowania w Gorzowie Wielkopolskim (niecałe 3,5 tys.) i Opolu (nieco ponad 4 tys.).
• W strukturze mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r. przeważało budownictwo deweloperskie (64,8%) i kolejno: jednorodzinne (33,4%), społeczne (2%) oraz spółdzielcze czynszowe i komunalne (poniżej 1%). • Największe zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych spowodowane pandemią COVID-19 zauważono w obrocie oraz najmie krótkoterminowym. Pandemia w mniejszym stopniu oddziaływała na sektor budownictwa.
• Analitycy nieruchomości wskazują na wywołane skutkami pandemii osłabnięcie trendu zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych (np. na najem krótkookresowy) oraz jednoczesny brak wpływu na procesy nabywania mieszkań na potrzeby własne.
• W 2020 r. zasadniczo nie zauważono wpływu pandemii na ceny nieruchomości. Zarówno w ujęciu ogólnopolskim, jak i w większości miast wojewódzkich, można było nadal obserwować dodatnią dynamikę zmian cen w tempie zbliżonym lub nieodstającym znacznie od obserwowanej w latach poprzednich.
• W 2020 r. odnotowano okresowe fluktuacje oraz zachwiania trendów przekładające się na położenie gospodarcze kraju (niskie stopy procentowe, zmniejszona aktywność na rynku, czasowy spadek częstotliwości obrotu, trudności w inicjowaniu i kończeniu inwestycji).
• W ujęciu średniorocznym stawki najmu dla pokoi mieściły się w zakresie 650–1014 zł, przy czym w większości miast osiągały nie więcej niż 800 zł. W przypadku czynszu najmu mieszkań ceny kształtowały się na poziomie 1094–2684 zł.

Zapraszamy do czytania!

Autorzy: B. Samorek, M. Cichocki

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych - pobierz!