8 kwietnia 2025 r. w Centrum Konferencyjnym Muzeum Historii Polski w Warszawie odbyło się seminarium „Specjalne strefy mieszkaniowe – od koncepcji do realizacji”. Wydarzenie zorganizowane przez Obserwatorium Polityki Miejskiej i Regionalnej IRMiR zgromadziło teoretyków i praktyków polityki mieszkaniowej, którzy wspólnie zastanawiali się nad pozytywnymi doświadczeniami miast, zmianami w prawie, wyzwaniami w zarządzaniu oraz sposobami na zwiększenie podaży gruntów. Propozycja narzędzia SSM, zawarta w raporcie OPMR IRMiR, spotkała się z dużym zainteresowaniem uczestników.

Spotkanie otworzył Karol Janas, kierownik Obserwatorium Polityki Miejskiej i Regionalnej IRMiR. W swoim wystąpieniu zwrócił uwagę na ogromne wyzwania, jakie dla polityki mieszkaniowej stanowi niska dzietność, a także podkreślił wpływ zjawisk rynkowych i renty gruntowej na kierunki rozwoju prywatnego budownictwa mieszkaniowego. Następnie Kamil Nowak, kierownik Zakładu Mieszkalnictwa IRMiR, wspólnie z architektem Łukaszem Pancewiczem zaprezentowali koncepcję specjalnych stref mieszkaniowych oraz szczegółowo omówili procedurę ich wdrażania. Pierwszy z nich zwrócił uwagę, że SSM są nie tylko odpowiedzą na zapotrzebowanie na mieszkania, które znajdują się w funkcjonalnej i wyposażonej w infrastrukturę przestrzeni, ale także na problemy polityki przestrzennej i polaryzację polskiej sieci osadniczej:

Koszty chaosu przestrzennego w Polsce, zgodnie z wyliczeniami prof. Śleszyńskiego i dr Kukułowicz, wynoszą ponad 84 mld zł rocznie, a same gminy tracą na nim co rok około 6 mld zł. Uważamy, że należy szukać rozwiązań nie tylko dla miejskich obszarów funkcjonalnych dużych miast. Warto też pomyśleć o mniejszych ośrodkach, miastach subregionalnych i strefach ich oddziaływania (…) Przez to, że działania inwestycyjne skupione są w obszarach funkcjonalnych dużych miast, deweloperzy często nie są zainteresowani budową w mniejszych ośrodkach.

Kompleksowe projekty mieszkaniowe polskich miast

Pierwszy panel, moderowany przez Karola Janasa, koncentrował się na przykładach realizacji kompleksowych obszarów mieszkaniowych. Inspirujące projekty zaprezentowali: prezydent Oświęcimia Janusz Chwierut, Robert Maciaszek – burmistrz Chrzanowa, Anna Stasiak – dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Toruniu oraz prezydent Wałbrzycha Roman Szełemej. To właśnie on podkreślił, jak ważne jest kompleksowe podejście do polityki mieszkaniowej w kontekście przemian demograficznych:

Musi być jakiś masterplan, żeby tych pieniędzy – powiem wprost – nie marnować. Bo jeśli w mniejszej miejscowości X przeznaczy się dużo publicznych środków – które nie są przecież nieograniczone – a my w istocie, ściągając mieszkańców, kanibalizujemy mniejsze miejscowości będące w trudniejszym położeniu. A tu nagle się okazuje, że na małe miejscowości położone 30 km dalej państwo wydaje 100 mln zł, bo z jakichś powodów uznało, uda się poprawić ich sytuację demograficzną. Nie widzę w tym logiki.

 

Budujmy „kawałki miast”, a nie po prostu mieszkania

Drugi panel poświęcono problemom zintegrowanego planowania rozwoju miast w kontekście rozbudowy zasobu mieszkaniowego. O tym, jak łączyć cele zwiększania dostępności gruntów z ideami nowoczesnej urbanistyki, rozmawiali: Edyta Damaszel-Turek – dyrektor Biura Rozwoju Gdańska, Michał Leszczyński z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Michał Lorbiecki oraz Daniel Piotrowski z Towarzystwa Urbanistów Polskich. Zachęcony do wyrażania swojej opinii o specjalnych strefach mieszkaniowych przez moderatora, Łukasza Pancewicza, Michał Leszczyński przedstawił punkt widzenia prywatnych inwestorów:

Dziękuję, że państwowy instytut napisał raport o tym, jak budować, a nie jak nie budować albo jak dokręcić śrubę budującym. Bo to jest raport o tym, jak sensownie budować. (…) Idea budowania „kawałków miast” jest w sposób oczywisty słuszna i biznes ją popiera. Nie chcemy budować na dysfunkcjonalnych działkach w kształcie trójkąta albo 16-metrowego „jamnika”. Oczywiste są korzyści skali związane z tym, że jesteśmy w stanie lepiej zapewnić infrastrukturę publiczną.

Obecny w sali Robert Jacek Moritz, przedsiębiorca i promotor idei Nowego Urbanizmu, sceptycznie ocenił zaprezentowane realizacje osiedli. Zachęcał do wykorzystania bogatego dorobku Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, poprzednika IRMiR, i przekonywał, że projekty nowych osiedli powinny być kompleksowymi przedsięwzięciami urbanistycznymi – z pełnymi pierzejami i niezbędną infrastrukturą. Jego zdaniem właśnie temu celowi powinny służyć specjalne strefy mieszkaniowe.

KZN w roli land dewelopera przy tworzeniu SSM?

Ostatnią część seminarium stanowiła debata pod hasłem: „Redefiniowanie polityki mieszkaniowej w miastach – ewolucja, rewolucja czy chwilowy trend?”. Dyskusję moderował Kamil Nowak, starając się uzyskać od panelistów konkretną ocenę zmian w przepisach, miejskich praktykach oraz wskazanie działań, które mogłyby realnie poprawić sytuację mieszkaniową w Polsce. W rozmowie udział wzięli: Piotr Murawski – zastępca burmistrza Miasta Chełmna, Alina Muzioł-Węcławowicz z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, Mateusz Piegza – Fundacja Habitat for Humanity oraz Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości, który zapytany o potencjalny udział KZN jako land dewelopera w procesie tworzenia SSM, odpowiedział:

KZN mógłby i chciałby to robić, ale to nie jest zadanie na teraz. Pan Daniel Piotrowski w poprzednim panelu wskazywał na przykład osiedla Aspern Seestadt, warunki, które muszą być spełnione: że musi być publiczna własność gruntów, inwestycja musi odpowiadać na problem społeczny i powinien być wskazany operator. Własność publiczna jest – w KZN znajdujemy działki wielkości Nowych Żerników, nawet większe, na których moglibyśmy wykonywać tego typu realizacje. Problemów mamy wiele: rozlewanie się miast, miks społeczny, brak dostępności mieszkań. Później jest operator – my możemy wejść w jego rolę, ale wymaga to zbudowania szeregu kompetencji. To nie jest coś, co moglibyśmy z dnia na dzień zacząć robić. Mamy to w tyle głowy i na pewno byśmy chcieli w najbliższym czasie przeprowadzić pilotaż i spróbować to zrobić. Nie będę obiecywać państwu gruszek na wierzbie, że zaraz KZN będzie operatorem, land deweloperem i zbuduje te miasta. Ja jako ekonomista instytucjonalny wiem, że kluczowe dla tego typu inwestycji jest stworzenie odpowiednich ram i procedur. Co więcej, te ramy i procedury muszą być replikowalne.

Rynek pracy i demografia – czy wciąż będziemy potrzebować tak wielu mieszkań?

Seminarium zakończyła dyskusja z udziałem publiczności. Barbara Audycka z Unwiersytetu Warszawskiego zwróciła uwagę na wpływ rynku pracy na decyzje o osiedleniu się w danym mieście, wskazując przy tym na potencjalne zagrożenia wynikające z zaostrzającej się polityki celnej, problemów niemieckiej gospodarki czy transformacji energetycznej. O rolę rynku pracy zapytała Adama Czerniaka, który zaproponował między innymi uwzględnianie w nowych projektach tworzenia przestrzeni coworkingowych. Z kolei Kamil Przyborowski z Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy dopytywał Annę Stasiak, dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Toruniu, o profil mieszkańców osiedla JAR – a konkretnie o to, czy w większości pochodzą oni z centrum Torunia, czy spoza miasta. W odpowiedzi usłyszał, że choć znaczną część stanowią torunianie, to aż około 20% osób zamieszkujących obecnie JAR pochodzi spoza granic miasta.

Do znaczenia rynku pracy odniósł się również Karol Janas, który podkreślił, że choć obecnie nie jest to dziedzina kryzysowa, to jednak odgrywa kluczową rolę w decyzji osiedleńczych, a w miarę pogłębiania się kryzysu demograficznego jej znaczenie będzie tylko rosło.

Na zakończenie głos zabrała Alina Muzioł-Węcławowicz, przypominając, że mimo postępującego kryzysu demograficznego zapotrzebowanie na mieszkania wciąż jest wysokie, głównie za sprawą dużej liczby tzw. gniazdowników oraz przeludnienia mieszkań.

W seminarium „Specjalne strefy mieszkaniowe – od koncepcji do realizacji” udział wzięło ponad 100 osób, a transmisja wydarzenia z tłumaczeniem na PJM dostępna jest na kanale OPMR na YouTube.

***

POBIERZ RAPORT „Specjalne strefy mieszkaniowe. Rola miast w kształtowaniu kompleksowych obszarów mieszkaniowych”