OPM
2007.2020

Wstępna propozycja zakresu monitoringu mieszkaniowego w miastach 

  • Alina Muzioł-Wecławowicz
  • Artykuł

W raporcie „Wyzwania i rekomendacje dla krajowej polityki miejskiej” w temacie mieszkalnictwa zaproponowano wprowadzenie obowiązku tworzenia przez władze lokalne dokumentu z zakresu monitoringu sytuacji mieszkaniowej w mieście. W ramach prac grup eksperckich opracowano propozycję takiego monitoringu.

W ramach analiz demograficznych gmina powinna gromadzić m. in. dane z zakresu: zmiany liczby ludności ogółem zamieszkującej miasto w ostatnich  latach wraz z prognozą, zmiany liczby ludności w poszczególnych dzielnicach miasta w poszczególnych latach wraz z prognozą, migracji ludności w ruchu wewnętrznym i zagranicznym w ostatnich  latach, ruchu naturalnego w ostatnich latach, zmiany liczby ludności według ekonomicznych grup wieku na przestrzeni ostatnich lat oraz związanego z tym wskaźnika obciążenia demograficznego wraz z prognozą, zmiany liczby ludności według grup wieku w ostatnich latach wraz z prognozą, zmiany liczby zawartych małżeństw w ostatnich latach.

W ramach analiz gospodarczych gmina powinna gromadzić m. in. dane z zakresu: wskaźnika liczby podmiotów gospodarczych na 1000 ludności w ostatnich latach, wskaźnika liczby podmiotów na 1000 mieszkańców w wieku produkcyjnym w ostatnich latach, wskaźnika liczby osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą na 100 osób w wieku produkcyjnym w ostatnich  latach, liczby nowo zarejestrowanych i wyrejestrowanych w rejestrze REGON podmiotów gospodarki narodowej w ostatnich latach, udziału bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym  w ostatnich  latach, udziału podatku dochodowego od osób fizycznych w podatkach stanowiących dochody budżetu państwa w ostatnich latach, udziału wydatków inwestycyjnych w wydatkach ogółem gminy w ostatnich latach.

W ramach analiz przestrzennych gmina powinna gromadzić dane z zakresu: dostępności publicznych połączeń komunikacyjnych z głównymi miejscami pracy, ośrodkami pracy; planowanych inwestycji drogowych oraz inwestycji związanych z publicznymi połączeniami komunikacyjnymi; użytkowania powierzchni w mieście, zasobu przyrodniczego w mieście, powierzchni terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wraz z szacunkiem potrzeb, zasobu gruntów miasta o możliwym przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe wraz z poziomem uzbrojenia, planowanych inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, przestrzeni wolnego czasu – liczby miejsc, rodzajów miejsc, planów inwestycyjnych.

W ramach analizy zasobów mieszkaniowych gmina powinna gromadzić dane m. in. z zakresu: liczby mieszkań ogółem, poziomu nasycenia w mieszkania określanego jako liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców, struktury wiekowej zasobu, w tym odsetka zasobu o współczesnym standardzie jako efektu budownictwa mieszkaniowego od 1989 roku, przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania przypadającej na 1 osobę, przeciętnej liczby osób przypadającej na 1 mieszkanie, przeciętnej powierzchni użytkowej 1 mieszkania, wyposażenia zasobu w infrastrukturę techniczną – wodociąg, kanalizację, łazienkę, centralne ogrzewanie, gaz sieciowy, struktury własnościowej zasobu.

Podstawowe miary odnoszące się do budownictwa mieszkaniowego, które należy poddać analizie to: roczne efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego, roczna liczba wybudowanych mieszkań ogółem na 1000 mieszkańców, roczne efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego ogółem na 1000 zawartych małżeństw, struktura inwestorska lokalnego budownictwa mieszkaniowego.

W ramach statystycznego bilansu potrzeb mieszkaniowych należy poddać analizie: relację liczby mieszkań w danym mieście do liczby gospodarstw domowych rodzinnych i nierodzinnych, liczbę osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony z zasobu gminy na koniec roku, liczbę osób oczekujących na wskazanie najmu socjalnego lokalu na koniec roku, liczbę osób oczekujących na lokal zamienny na koniec roku, liczba osób oczekujących na zamianę lokalu z urzędu na koniec roku, liczbę niezrealizowanych wyroków sądowych z prawem do najmu socjalnego na koniec roku z zasobu gminy i zasobu obcego, liczbę pustostanów możliwych pod względem technicznym i prawnym do adaptacji, liczbę zawartych umów najmu w ciągu roku na lokal zamienny, socjalny, mieszkalny, na zamianę z urzędu w danym roku, liczbę wskazanych w ciągu roku lokali na najem socjalny oraz tymczasowych pomieszczeń z tytułu wyroku sądowego, liczbę przyjętych w danym roku nowych wniosków osób wpisanych na listę na lokal zamienny, najem socjalny lokalu, lokal mieszkalny, na zamianę z urzędu, liczbę złożonych w danym roku wyroków sądowych z prawem do najmu socjalnego lokalu, liczbę wskazanych lokali socjalnych w danym roku w związku z wyrokiem sądowym, liczbę i kwotę wypłaconych odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego.

Ponadto miasta powinny utworzyć i na bieżąco prowadzić w ramach „Monitoringu sytuacji mieszkaniowej w mieście” monitoring rynku mieszkaniowego w zakresie liczby transakcji i cen transakcyjnych oraz poziomu czynszów rynkowych, w zasobie społecznym TBS, w ramach Programu Mieszkanie Plus, w zasobie mieszkaniowym gminy. Pozwoli to potencjalnym uczestnikom rynku mieszkaniowego podejmować świadome i racjonalne wybory w zakresie modelu realizacji potrzeb mieszkaniowych, które oparte będą na bieżącej i historycznej informacji o sytuacji na lokalnym rynku mieszkaniowym.  W tym celu należy gromadzić następujące dane: liczbę wybudowanych mieszkań przez deweloperów na sprzedaż i wynajem, liczbę wybudowanych mieszkań przez osoby fizyczne  na sprzedaż i wynajem, liczbę wybudowanych mieszkań przez TBS  na wynajem i sprzedaż, liczbę wybudowanych mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe, liczbę wybudowanych mieszkań komunalnych przez gminę,  liczbę wybudowanych mieszkań w ramach Programu „Mieszkanie Plus”, liczbę transakcji sprzedaży ogółem na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym kwartale, liczbę transakcji sprzedaży ogółem na rynku mieszkaniowym w danym roku w stosunku do liczby mieszkań w zasobie na koniec roku, liczbę transakcji sprzedaży mieszkań do 40 m2,  40,1-60 m2, 60,1-80 m2, powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym kwartale, średnie ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2, 40,1-60 m2, 60,1-80 m2, powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym kwartale.  poziom czynszu za 1 m2 w najmie socjalnym lokalu, poziom najniższego, średniego, najwyższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy, poziom najniższego, średniego, najwyższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS, poziom czynszu za 1m2 najmu oraz najmu z opcją wykupu mieszkania w programie „Mieszkanie Plus”.

Istotnym obszarem monitoringu powinno być badanie dostępności mieszkaniowej. Należy poddać analizie możliwość realizacji potrzeb mieszkaniowych przy uwzględnieniu różnych poziomów dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych oraz kosztów nabycia mieszkania/najmu mieszkania i jego utrzymania w fazie eksploatacji w relacji do dostępnej oferty na miejskim rynku mieszkaniowym. Niezbędnym jest zatem gromadzenie danych o cenach, podaży, popycie na mieszkania, kosztach eksploatacyjnych w poszczególnych typach własności zasobów.  W przypadku wystąpienia luki podażowej należy interweniować na rynku poprzez odpowiednio zaadresowany instrument miejskiej polityki mieszkaniowej.


Pobierzwyzwania i rekomendacje- krajowa polityka miejska - raport

Raport tematycznych grup eksperckich Kongresu polityki miejskiej 2019. 
Wyzwania i rekomendacje dla krajowej polityki miejskiej

red. R. Ryś, P. Górny, A. Sobol, A. Muzioł-Wecławowicz

Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa-Kraków 2020